11. STUREN OP MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT

11.1. Een denkmodel voor de maatschappelijke onderneming

11.2. Definities van begrippen

11.3. Verandertheorie

11.4. Waardering van effecten

11.5. Beslismodellen: methodieken op projectniveau

11.6. Beslismodellen: methodieken op programmaniveau

11.7. Een blik in de toekomst: ‘meten is weten’ en ESG

11.2.1 Kernactiviteiten en nevenactiviteiten

11.2.2 Maatschappelijk rendement

11.2.3 Effecten

11.2.4 Bedrijfseconomische offer

11.3.1 Inleiding

11.3.2 De effectenkaart

11.3.3 De effectenarena

11.3.4 De problem- and objective tree

11.3.5 Groepsmodelbouw

11.4.1 Waarderingsregels

11.4.2 Betaalbaarheid gewaardeerd

11.4.3 Kwaliteit gewaardeerd

11.4.4 Beschikbaarheid gewaardeerd

11.4.5 De fysieke en sociale omgeving (leefbaarheid) gewaardeerd

11.4.6 Welzijn gewaardeerd

11.4.7 Overige effecten gewaardeerd

11.5.1 Inleiding

11.5.2 De MKBA

11.5.3 De SROI

11.6.1 Het intern rendement genormeerd

11.6.2 De Multicriteria-analyse

11.6.3 ‘Sturen op prestaties’

11.6.4 De methode ‘wensportefeuille’

11.6.5 De allocatie-optimalisator

Een maatschappelijke onderneming richt zich primair op het realiseren van een optimaal maatschappelijk effect. Hierin onderscheidt de maatschappelijke onderneming zich van de commerciële ondernemingen, die met voorrang streven naar het behalen van een optimaal financieel rendement op het geïnvesteerd vermogen.

Het hierboven genoemde optimaal maatschappelijk effect is een begripsomschrijving dat nadere toelichting vergt. De belangrijkste zijn:

Het beoogde effect bevindt zich binnen de domeingrenzen van de corporatie die in de Woningwet 2015 zijn omschreven. Deze domeinomschrijving laat een beperkte ruimte voor eigen keuzen van de woningcorporatie. De discussie over de domeingrenzen is relevant in verband met het al of niet ‘weglekken’ van geld uit de corporatiesector.

De corporatie dient bovendien een eigen keuze te maken ten aanzien van de maatschappelijke prestatienorm, want deze is meestal niet objectief vast te stellen. Moet bijvoorbeeld de slaagkans van starters op de woningmarkt 30% of 40% zijn? Dergelijke normen worden mede in samenspraak met gemeenten en huurdersorganisaties vastgesteld. De corporatie vertaalt vervolgens de gekozen prestatienorm in– zo mogelijk – een SMART doelstelling.
Is een te voorspellen of een achteraf bereikt maatschappelijk effect meetbaar, kwantificeerbaar of misschien zelfs monetariseerbaar en derhalve te vergelijken met de gestelde norm?
In het voorgaande hoofdstuk is getoond hoe het beschikbare budget voor (onrendabele delen van) activiteiten bepaald kan worden (zie paragraaf 10.6). Op bedrijfsniveau vloeit hier de vraag uit voort hoe dit beschikbare budget het beste ingezet kan worden – naar de verschillende activiteiten gealloceerd kan worden – om binnen de financiële restricties een optimaal maatschappelijk effect te bereiken.

Het laatste punt verwijst naar het feit dat binnen het proces van vastgoedsturing zowel het portefeuilleniveau als het complex- of het projectniveau relevant is. Het gaat om alloceren naar doelstelling en naar geografische eenheid.

Een maatschappelijke onderneming richt zich primair op het realiseren van een optimaal maatschappelijk effect.

In dit hoofdstuk gaan we nader in op de begrippen maatschappelijk effect, maatschappelijk rendement, maatschappelijke prestaties en maatschappelijke sturing en op de wijze waarop de maatschappelijke sturing verbonden kan worden met de financiële sturing. We omschrijven de relevante begrippen en presenteren enkele technieken en instrumenten om in praktische zin grip te krijgen op de onderhavige begrippen.

Om enig houvast te krijgen in de wereld van het maatschappelijk rendement gebruiken we het zogenaamde Logische Model dat in het eerste hoofdstuk al gepresenteerd is. Het model is zowel ex post als ex ante te gebruiken, dat wil zeggen bij beleidsvorming en bij beleidsevaluatie.

De outcome betreft het te behalen of het behaalde maatschappelijk effect. Dat effect kan op korte en op lange termijn optreden. Als dat laatste het geval is wordt vaak de term impact gebruikt in plaats van effect. Lange termijn effecten zijn doorgaans tweede of derde orde effecten die bijvoorbeeld optreden als gevolg van gedragsveranderingen van mensen.

De outcome heeft in principe betrekking op de situatie of het welbevinden van mensen. Als we ons beperken tot het domein van de woningcorporatie gaat het met name om woonlasten, leefbaarheid, duurzaamheid, beschikbaarheid en woonkwaliteit. De output heeft – je raadt het al – betrekking op de productie van goederen en diensten (de stenen in het geval van woningcorporaties); de input op geld (of meer in het algemeen: de beschikbare of ingezette middelen). Het maatschappelijk rendement kan gedefinieerd worden als de verhouding tussen de outcome en de input oftewel tussen de maatschappelijke effecten en de ingezette middelen. We komen hier later op terug, omdat bij deze definitie wel enige nuances op hun plaats zijn.

Het Logische Model omvat tenminste twee belangrijke inhoudelijke vraagstukken als onderdeel van de sturingsopgave van maatschappelijke ondernemingen. Het eerste vraagstuk betreft de zogenaamde verandertheorie (theory of change). Deze theorie betreft de vraag welke output wenselijk is om de beoogde outcome te realiseren of – in retrospectief, bijvoorbeeld bij evaluatieonderzoek – welke output tot de waargenomen effecten geleid heeft. Het is, met andere woorden, als het gaat om beleids- en planvorming, de strategievraag: hoe bereik je wat je wilt bereiken, welke interventies zijn effectief? Aan deze strategievraag kleven heel wat haken en ogen:

Effecten kunnen soms jaren op zich laten wachten;
De effecten kunnen (mede) een gevolg zijn van andere interventies (al of niet van derden) of omstandigheden dan de beschouwde. Een interventie is bovendien meestal onderdeel van een programma van een aantal interventies;
Effecten zijn soms moeilijk meetbaar en / of kwantificeerbaar;
Effecten zijn soms moeilijk of niet meetbaar, omdat interventies preventief bedoeld zijn;
Interventies zijn bedoeld om een probleem op te lossen of een verbetering te realiseren, maar problemen of situaties kunnen van kleur verschieten in de periode die verstrijkt tussen interventie en evaluatie;
Een maatschappelijke onderneming kan zodanig gebonden zijn aan haar domein dat zij niet die interventies kan plegen die zij het meest effectief acht.

Effecten zijn soms moeilijk of niet meetbaar, omdat veel interventies preventief bedoeld zijn.

Dit alles nog los van factoren die met de cultuur, de structuur en de competenties van de maatschappelijke onderneming van doen hebben. Het voorbeeld in onderstaand kader schetst hoe wezenlijk die strategievraag ook voor woningcorporaties is.

Voorbeeld van een strategievraag

De geringe slaagkans van jonge starters op de woningmarkt wordt als een belangrijk probleem gezien. De corporatie neemt zich voor om de slaagkans van jongeren in de komende 4 jaar te verdubbelen (SMART geformuleerde outcome). Om dit te bereiken is een (mix van een) aantal strategieën denkbaar:

De corporatie bouwt naar verhouding veel appartementen voor jongeren (relatief klein en goedkoop).

De corporatie bouwt seniorenwoningen zodat bij doorstroming ruimte voor jongeren in de bestaande voorraad ontstaat.

De corporatie bouwt goedkope eengezinskoopwoningen (bijv. in Koopgarant) zodat bij doorstroming ruimte voor jongeren in de bestaande voorraad ontstaat.

De corporatie labelt in de woningtoewijzing een groot aantal woningen specifiek voor starters (en beseft dat daarmee andere woningzoekenden verdrongen worden).

Welke strategie(mix) geniet de voorkeur?

Het tweede vraagstuk betreft de allocatie van middelen naar de diverse activiteiten of interventies. Zoals iedere onderneming beschikt de woningcorporatie over een beperkt budget dat in theorie op heel veel manieren verdeeld kan worden. Hoe kan die verdeling plaatsvinden, zodanig dat binnen de budgettaire restricties een optimaal effect bereikt kan worden. Duidelijk is dat de allocatievraag relevant is op portefeuilleniveau en prospectief van aard is. Ook hier kleven tal van haken en ogen aan:

Hoeveel gewicht hecht de corporatie aan elk van de effecten die naar verwachting een gevolg zijn van de verschillende interventies?
Hoe verhouden die gewichten zich tot de doelstellingen van de corporatie en de daaraan ten grondslag liggende strategische positionering van de corporatie?

Is het beoogde maatschappelijk effect een afwegingscriterium en zo ja, hoe voorspel je en waardeer je het effect?
Welk bedrijfseconomisch criterium hanteert de corporatie in de allocatie en hoe hangt dit criterium samen met het beoogde maatschappelijk effect?

Hoe wezenlijk ook deze allocatievraag is in de sturing van woningcorporaties wordt geschetst door de het voorbeeld in bovenstaand kader.

In de volgende paragraaf gaan we eerst op enkele begrippen nader in alvorens methoden en technieken op projectniveau en programmaniveau nader onder de loep te nemen.

Voorbeeld van een allocatievraag

De onrendabele top van een nieuwbouw huurwoning in het sociale segment is (peiljaar 2012) gemiddeld in Nederland zo’n € 100.000. De werkgeverslasten van een ervaren huismeester stellen we eveneens op zo’n € 80.000 (per jaar). Neem nu een corporatie met 10.000 woningen in portefeuille die structureel 100 sociale huurwoningen per jaar bouwt ter vervanging van te slopen, versleten woningen. De corporatie legt zichzelf twee scenario’s voor:

Structureel bouwt de corporatie jaarlijks 100 woningen en stelt geen huismeesters aan;

Structureel bouwt de corporatie jaarlijks 90 woningen en stelt 12 huismeesters aan (met een contract voor onbepaalde tijd).

Welk scenario geniet de voorkeur?

Bij het definiëren en inrichten van het proces van maatschappelijke sturing kleeft een groot aantal begrippen. Deels vloeien deze begrippen voort uit het gebruik van het logische model, deels hangen ze samen met methodieken die aanvullend op het logische model gebruikt (kunnen) worden. In deze paragraaf laten we de volgende begrippen de revue passeren:

Kernactiviteiten en nevenactiviteiten
Maatschappelijk rendement
Effecten
Offers en opbrengsten

De activiteiten van woningcorporaties (de output) zijn bedoeld om beoogde effecten te bereiken (de outcome). Een poging om de uiteenlopende activiteiten van de woningcorporatie te categoriseren leidde tot het volgende overzicht:

Sloop en vervangende nieuwbouw
Uitbreiding woningvoorraad door nieuwbouw
Aankoop particuliere koop- en huurwoningen
Splitsen of samenvoegen woningen
Verkoop sociale huurwoningen
Regulier beheer, onderhoud en verhuur
Renoveren sociale huurwoningen
Energiebesparende maatregelen en reductie van CO₂-uitstoot
Fysiek toegankelijk maken (‘opplussen’) van woningen
Intensiveren van onderhoud
Intensiveren van dienstverlening
Prijsaanpassing
Leefbaarheidsmaatregelen fysiek en sociaal
Nieuwbouw en aankoop maatschappelijk vastgoed
Welzijnsactiviteiten individueel en collectief

In bovenstaande lijst zijn drie groepen te onderscheiden. De eerste groep betreft activiteiten – investeringen en desinvesteringen – die leiden tot verandering van de portefeuillesamenstelling. De tweede groep betreft activiteiten die eveneens de portefeuille betreffen, maar de samenstelling van de portefeuille naar te onderscheiden woningtypen min of meer in tact laten. De derde groep van activiteiten betreft de prestatievelden (zie hierna) die later zijn toegevoegd: ‘leefbaarheid’ en ‘zorg en welzijn’ en buiten de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ vallen.

In paragraaf 11.1 hebben we het maatschappelijk rendement gedefinieerd als de verhouding tussen de outcome en de input oftewel tussen de maatschappelijke effecten en de ingezette middelen. Rendement wordt in economische kringen doorgaans uitgedrukt als de verhouding tussen baten en kosten. Als het verhoudingsgetal (baten / kosten) groter is dan 1, is er sprake van een positief rendement. De baten van de inzet van woningcorporaties komen – zo is te hopen – vooral ten goede aan de doelgroep van beleid: de huurders. Maar ook elders zullen baten terecht komen: bij de corporatie zelf, bij omwonenden, bij de gemeente, bij samenwerkingspartners. Bij de corporatie komen baten terecht in de vorm van bijvoorbeeld extra huuropbrengsten, verkoopopbrengsten of kostenbesparingen. Bij huurders in de vorm van woonlastenbeperking en / of woongenot. Bij de omwonenden bijvoorbeeld in de vorm van waardestijging van de eigen woning en hun woongenot. De ingezette middelen (gemaakte kosten) betreffen de middelen van de corporatie, maar kunnen ook middelen van andere instanties zijn, indien het een activiteit is die de corporatie in samenwerking uitvoert.

Het maatschappelijk rendement is derhalve het totaal van baten gedeeld door het totaal van kosten. Zie voor een schematische weergave onderstaande tabel.

Activiteit A	Woning-corporatie	Overige investeerders en incasseerders (waaronder huurders en omwonenden)				Totaal
Kosten K						∑ K
Baten B						∑ B
B – K	B_c – K_c	…	…	…	…	∑ (B – K)

Maatschappelijk rendement activiteit A: MR_{act A} = ∑ (B – K) / ∑ K
Als B_c – K_c < 0 dan brengt de corporatie een bedrijfseconomisch offer O_{act A}
Grondslag voor allocatie naar verschillende activiteiten: O_{act n} / MR_{act n}

Effecten (de outcome) zijn er in vele soorten. Voor zover relevant voor het verkennen van het maatschappelijk rendement is de navolgende onderverdeling handzaam:

Effecten onderscheiden naar prestatievelden;
Effecten volgens de wetenschappelijk verankerde MKBA indeling;
Effecten onderscheiden naar stakeholders.

Prestatievelden

Er zijn vijf inhoudelijke prestatievelden denkbaar, waarbij de eerste drie de zogeheten ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ betreffen en de eerste vier prestatievelden voorheen als zodanig vastgelegd waren in het voormalige BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector):

De kwaliteit van de woningvoorraad
De betaalbaarheid van het wonen
De beschikbaarheid van passende woningen
De kwaliteit van de fysieke en sociale leefomgeving
Het welzijn van bewoners
De zorg voor het natuurlijk milieu en het klimaat

De laatste was en is geen formeel, in de wet vastgelegd prestatieveld, maar wel een veld waarover de corporatiesector afspraken heeft gemaakt in de vorm van een garantie voor de reductie van CO₂-uitstoot. Het ligt in de rede om dit als zesde prestatieveld aan te merken. Daarnaast kan een corporatie nog maatschappelijke effecten beogen die niet onder deze zes prestatievelden te vatten zijn. Bijvoorbeeld het behoud van cultureel erfgoed of de vitaliteit van een stadskern.

MKBA-gerelateerde effecten

Voor de toepassing van de Maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) bestaat een uitgebreide handleiding (algemene leidraad voor maatschappelijke kosten-batenanalyse, 2013). Hierin zijn alle mogelijke effecten op een eenduidige manier gecategoriseerd en wel als volgt:

Maatschappelijke effecten worden gedefinieerd als alle effecten die van invloed zijn op de welvaart en het welzijn van mensen.
Maatschappelijke effecten kunnen directe effecten zijn of indirecte effecten.

Directe effecten

Directe effecten omvatten de kosten van een investering en de baten van het gebruik van de voorziening waarvoor de investering gedaan is. Neem als voorbeeld een appartementencomplex. De directe effecten betreffen bedrijfseconomische effecten (voor de onderneming dus), zoals de kosten van de bouw, de beheer- en onderhoudskosten en de opbrengsten uit verkoop of verhuur. Directe effecten kunnen echter ook buiten de onderneming optreden. In het geval van de maatschappelijke onderneming is dat laatste juist het vooropgezette doel. Denk bij dit voorbeeld aan het woongenot van de koper of de huurder. Deze effecten kunnen in het geval van een woningcorporatie naar de hiervoor genoemde prestatievelden worden onderverdeeld.

De MKBA maakt een onderscheid tussen directe geprijsde en directe niet-geprijsde effecten. Directe niet geprijsde effecten zijn bedoelde of onbedoelde directe effecten waar geen volwaardige marktprijs voor is. Denk bijvoorbeeld aan de CO₂-reductie die het gevolg is van het aanbrengen van zonnepanelen; een direct effect van de investering, bedoeld, maar lastig te prijzen. Deze effecten kunnen zowel positief als negatief zijn. Het gaat doorgaans om effecten op bijvoorbeeld het milieu (lucht, geluid), het klimaat, de natuur, de veiligheid (verkeer, sociaal) en de leefbaarheid. Door het ontbreken van een marktprijs is een dergelijk effect soms lastig te waarderen, al zijn tegenwoordig veel kengetallen en methoden beschikbaar. Bijvoorbeeld: voor de CO₂-reductie is een prijs beschikbaar via de proxymarkt van de emissiehandel. En een ander voorbeeld: de verandering van de leefbaarheidswaardering in een buurt kan soms uitgedrukt worden in een verandering van de woningwaarden in dat gebied.

Indirecte effecten

Indirecte effecten laten zich wat lastiger definiëren; het zijn effecten die op andere markten of in andere domeinen optreden, maar wel het gevolg zijn van de investering. Neem als voorbeeld weer het appartementencomplex: indirecte effecten betreffen bijvoorbeeld de omzet en de (tijdelijke) werkgelegenheid in de bouwsector en het mogelijk effect op de buurteconomie door het versterken van het verzorgingsgebied van winkels en horeca. Indirecte effecten kunnen ook de maatschappelijke onderneming zelf betreffen, bijvoorbeeld in de vorm van reputatie, goodwill, invloed of macht. Ook indirecte effecten kunnen zowel positief als negatief uitpakken. In veel gevallen gaat het bij indirecte effecten om doorgegeven effecten of verdelingseffecten.

Bij het waarderen van indirecte effecten schuilt altijd het gevaar van dubbeltellingen. Dat zijn onder andere de zogenoemde substitutie-effecten en waterbedeffecten. Een voorbeeld van een substitutie-effect is het volgende: een consument koopt meer in de ene buurt ten koste van een andere buurt, zodra in die ene buurt een nieuwe winkel is gevestigd. Een hogere consumptie zou uiteraard geen dubbeltelling zijn. Het waterbedeffect kennen we uit de herstructurering van wijken: de overlast in de ene buurt verdwijnt, maar verplaatst zich (deels) naar een andere buurt.

In onderstaande figuur 55 zijn alle genoemde soorten effecten schematisch in beeld gebracht

Effecten onderscheiden naar stakeholders

Bij welke stakeholders dalen de effecten die buiten de onderneming terecht komen (zie figuur hierboven), neer? Inzicht hierin geeft wellicht aanleiding tot het al of niet benadrukken van het belang van samenwerking, misschien tot het (willen) voeren van onderhandelingen over kostenverdeling of tot het nader onderbouwen van keuzen. De groep stakeholders kan (bijvoorbeeld) volgens onderstaande lijst ingedeeld worden:

Huurders
Omwonenden
Woningzoekenden en toekomstige klanten
Overige bewoners (lokaal, regionaal)
Andere corporaties en particuliere woningeigenaren
Gemeenten
Andere maatschappelijke organisaties (coproducenten)
Commerciële ondernemingen
Maatschappij algemeen
Financiers

Elke activiteit van een onderneming, dus ook van een woningcorporatie, vraagt een offer. De intentie is dat zo’n activiteit ook iets opbrengt, waarbij de waarde van de opbrengst groter is dan de waarde van het offer. Want anders zou het niet verstandig zijn om zo’n activiteit te ontplooien. Dat zegt nog niets over wie die offers brengt en de opbrengsten ontvangt. In paragraaf 11.1 is dat mechanisme in de vorm van kosten, baten en maatschappelijk rendement beschreven. Uitgaande van de activiteiten die in paragraaf 11.2.3 beschreven zijn, worden de kosten in hoofdzaak, maar niet uitsluitend, door de woningcorporatie gemaakt. En ook de woningcorporatie ontvangt baten en maakt dus niet alleen kosten.¹

Het offer dat een corporatie brengt ten gunste van het beoogde maatschappelijk effect kan op verschillende manieren gedefinieerd worden:

Het offer is het saldo van de kosten en baten van een activiteit voor de corporatie. Indien de kosten en baten de vorm hebben van toekomstige kasstromen, worden deze netto contant gemaakt naar het moment waarop de activiteit plaatsvindt of begint. De zogenaamde onrendabele top van nieuwbouw is een dergelijk offer: het verschil tussen de investering (de kost) en de beleidswaarde (de baat).
Het bezwaar van bovenstaande definitie is dat er geen rekening gehouden wordt met de mogelijkheid om extra baten te verkrijgen door de geplande activiteit aan commerciële uitgangspunten te onderwerpen. In het voorbeeld van de onrendabele top: de verkoopopbrengst van de nieuwbouwwoning is doorgaans hoger dan de investering. De winst – het verschil tussen verkoopopbrengst en investering – is een potentiële extra baat. Bewust niet geïncasseerde baten zijn zogenaamde ‘opportunity costs’. Het offer is dan het saldo van kosten en baten, met inbegrip van de opportunity costs.

Het verdient de voorkeur om de tweede definitie van ‘bedrijfseconomisch offer’ te hanteren. De eerste definitie is wel bruikbaar om te berekenen welk beslag een activiteit legt op het beschikbare budget van de woningcorporatie (zie hoofdstuk 10).

Hiervoor noemden we de verandertheorie die ten grondslag ligt aan de strategievorming van de maatschappelijke onderneming een van de twee kernvraagstukken van maatschappelijke sturing. De verandertheorie betreft het causale verband tussen activiteit en effecten en leidt tot de vaststelling van een voorkeursstrategie. In paragraaf 11.1 is een voorbeeld gegeven van een strategievraag met betrekking tot de slaagkans van starters. Bij dat voorbeeld omvat de verandertheorie de keuze van de voorkeursstrategie en de onderbouwing ervan, bijvoorbeeld: de corporatie bouwt specifiek voor senioren te labelen appartementen om de doorstroming te bevorderen en zodoende de slaagkans voor jongeren te vergroten.

In een aantal maatschappelijke sectoren wordt veel belang gehecht aan het evidence based werken. Dat wil zeggen dat er een bewijslast ligt ten aanzien van de effectiviteit van het handelen. Vooral in de gezondheidszorg speelt deze bewijsvoering een cruciale rol, maar dat is logisch, omdat de effectiviteit van de behandeling en/of medicatie allesbepalend is voor de gezondheid. Dat fatale karakter komt in andere sectoren niet (in die mate) voor, maar niettemin kan de kwaliteit van de interventie van een maatschappelijke onderneming een grote impact hebben op het welbevinden van mensen.

Dat laatste geldt ook voor de woningcorporatie. Hoge woonlasten, een lange wachttijd, een gebrekkige woning, grote overlast in de woonomgeving; dat alles kan iemand het leven bijzonder zuur maken. Complicerende factor is dat er tussen activiteit geen 1 op 1, maar een n op m relatie bestaat, met andere woorden, één activiteit kan invloed hebben op verschillende prestatievelden en één beoogd effect wordt doorgaans beïnvloed door meer dan één activiteit (zie onderstaande grafische weergave (figuur 56).²

De vraag in deze paragraaf is op welke wijze de corporatie het causale verband tussen activiteit en beoogde effecten kan bepalen en op grond daarvan de voorkeursstrategie. Centraal staan enkele methoden om tot een strategiekeuze te komen. Met de twee eerste methoden – de effectenkaart en de effectenarena – is in de corporatiesector al de nodige ervaring opgedaan; met de twee laatste methoden nog niet.

De effectenkaart – ontwikkeld onder de vleugels van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (de SEV, één van de voorlopers van Platform31) – is een elementaire methode om de effecten te benoemen van voorgenomen activiteiten. Met behulp van de effectenkaart wordt per investering (activiteit) onderzocht:

wie er effecten ondervindt?
welke effecten dat zijn?
hoe deze effecten bereikt worden?

De effectenkaart biedt een aantal voordelen:

het geeft inzicht in de effecten van een investering en legt de veronderstellingen bloot die hieraan ten grondslag liggen;
het opent het zicht op verbeteringen van de investeringen;
het maakt duidelijk wie bij een investering betrokken is;
het stimuleert het gesprek over de maatschappelijke effecten van een investering; binnen de corporatie, maar ook daarbuiten, met belanghouders;
het maakt investeringen makkelijker vergelijkbaar.

De effectenarena is, evenals de effectenkaart, onder de vleugels van de SEV ontwikkeld. Het is, om de term van de SEV te gebruiken, een dialooginstrument. Meer preciezer gesteld is het een procesmodel om in dialoog een investering te beschrijven in termen van investeerders, maatschappelijke effecten en incasseerders. De investeerders zijn de organisaties of (groepen) mensen die de kosten van een activiteit dragen en de incasseerders zijn de organisaties of (groepen) mensen bij wie die baten terecht komen. De investeerders zijn – als we het instellen van een huismeester als voorbeeld nemen – de corporatie (vanwege de werkgeverslasten) en de huurders (vanwege de door de corporatie in rekening te brengen vergoeding). De incasseerders zijn dezelfde partijen (vanwege de besparingen op het beheer en de verkregen vergoeding respectievelijk het genoten extra woongenot), maar wellicht ook de gemeente (minder vernielingen en vervuiling in de publieke ruimte) en de omwonenden (vanwege het uitstralingseffect). De effectenarena maakt bij de effecten een onderscheid tussen effecten op collectief niveau – buurt, wijk, gehele maatschappij – en effecten op individueel niveau – bijvoorbeeld individuele welzijnseffecten of woonlasteneffecten.

In figuur 57 is de structuur van de effectenarena weergegeven in de grafische vorm waarin – meer in detail – de effectenarena doorgaans gepresenteerd wordt.

De verandertheorie – het zoeken naar de optimale strategie – is een van de twee centrale vraagstukken bij het vormgeven van maatschappelijke sturing (zie paragraaf 11.2). Die strategievraag is vaak uitermate complex; vele factoren leiden tot vele effecten (zie paragraaf 11.3.1). Er zijn verschillende methoden beschikbaar die behulpzaam kunnen zijn bij het zoeken van causale verbanden tussen activiteiten en beoogde effecten in situaties dat partijen gezamenlijk strategieën en plannen willen ontwikkelen voor een maatschappelijke opgave. De problem- and objective tree en de groepsmodelbouw zijn hier voorbeelden van.

Net als de groepsmodelbouw (zie paragraaf 11.3.5) en in tegenstelling tot de effectenkaart en de effectenarena neemt de methode van de problem- and objective tree het te bestrijden probleem als vertrekpunt en niet de beoogde interventie.

De methode van de problem- and objective tree is afgeleid van de systeemtheorie; het beschouwen van een technisch of sociaal systeem als een verzameling van onderling afhankelijke systeemelementen. De methode valt in feite in twee stappen uiteen. De eerste stap is een analyse van het probleem gericht op het in kaart brengen van causale verbanden tussen de factoren die een bijdrage leveren aan het probleem. Deze eerste stap wordt de problemtree genoemd. De causale verbanden worden in een schema grafisch weergegeven. In figuur 58 en figuur 59 is een voorbeeld opgenomen. Het beschouwde probleem betreft het vóórkomen van kleine criminaliteit in de woonomgeving.

Dit schema van causale verbanden vormt de input voor de discussie over de gewenste interventies of maatregelen. De bedoeling van de methode is om voor elk van de factoren – de vakjes in de figuur – een specifieke, passende interventie te bedenken. De veronderstelling is dat, als ieder probleemvakje bedekt is met een interventievakje, het beschouwde probleem optimaal bestreden wordt. Alle interventies tezamen vormen de objectivetree. Hieronder is de objectivetree van het voorbeeld over de kleine criminaliteit weergegeven.

Er zijn twee kanttekeningen bij het voorbeeld te plaatsen. Ten eerste, de interventies kunnen tot een indirect effect leiden, in dit geval het zogenaamde waterbedeffect; de gedwongen uitstroom van (probleem-) huishoudens naar andere buurten. Ten tweede: de donkere stippen in figuur 59 verwijzen naar de interventies waarvoor de woningcorporatie verantwoordelijk is of kan zijn. De methode is – evenals de groepsmodelbouw overigens (zie volgende paragraaf) – geschikt om de structuur van samenwerking tussen partijen te ontwerpen.

De groepsmodelbouw verschilt op twee punten van de methode van de problem- and objectivetree: de systeemkundige beschrijving van het probleem bij de groepsmodelbouw houdt meer rekening met allerlei terugkoppelingseffecten en het beleids- of planvormingsproces waarin het gebruik van de systeemkundige beschrijving is ingebed krijgt bij de groepsmodelbouw veel meer aandacht.

Uitgangspunt is dat besluitvormingsprocessen als feedbacksystemen gekarakteriseerd kunnen worden. Dat wil zeggen dat beslissingen over een onderdeel het hele systeem beïnvloeden. En omgekeerd: veranderingen in de omgeving hebben vervolgens weer invloed op de volgende beslissingen die worden genomen. Op die manier ontstaat er een keten van oorzaak en gevolg. Op deze manier kunnen besluitvormers de aangrijpingspunten voor beleid in beeld brengen. Verder leert de sociale psychologie dat groepen mensen in staat zijn om te leren als dat gebeurt in een omgeving waarin open communicatie mogelijk is. Bij de groepsmodelbouw wordt een dergelijke context gecreëerd voor groepen van 5 tot 20 mensen onder leiding van een facilitator. De deelnemers zijn allen deskundig op hun eigen terrein. De groep werkt een causaal model uit voor het gestelde probleem. Het model omvat alle belangrijke factoren die, volgens de deelnemers, het probleem veroorzaken en in stand houden. De facilitator zorgt ervoor dat de ‘mentale modellen’ van de deelnemers ten aanzien van het probleem en de causale factoren expliciet worden en dat in gezamenlijkheid de kennis ten aanzien van de causale verbanden verdiept wordt.

In figuur 60 is een voorbeeld van een causaal model (Causal Loop Diagram, CLD) opgenomen (bron: Expertisecentrum RESORG van de Radboud Universiteit in Nijmegen).

Merk op dat er in het systeem van bovenstaande figuur diverse zowel versterkende als dempende terugkoppelingen (feedbacks) voorkomen.

Het duiden en omschrijven van effecten is één ding; het kwantificeren, monetariseren en waarderen van effecten is een volgende. Deze paragraaf gaat over het waarderen van effecten. Als effecten gewaardeerd zijn, kunnen ze onderling beter worden vergeleken. We beschrijven verschillende meet- en waarderingsmethoden en maken daarbij een onderscheid naar de prestatievelden die in paragraaf 11.3.1 zijn toegelicht.

Het in geld uitdrukken van waarden vraagt om enkele waarderingsregels. Gebruikelijk is om de kosten en baten die het gevolg zijn van een bepaalde activiteit in tijdgebonden kasstromen uit te drukken. Daarnaast zijn afspraken nodig over de duur van het effect en over het bepalen van de huidige waarde (de zogenoemde netto contante waarde, NCW) van een toekomstige kasstroom. Een voorbeeld ter illustratie is hieronder weergegeven. Voor de rekentechniek van het netto contant maken verwijzen we naar het hoofdstuk over financiële sturing (hoofdstuk 10).

Voorbeeld van het in geld waarderen van effecten

Een energiebesparende maatregel leidt onder meer tot een reductie van de bijkomende woonlasten voor de huurder, zijnde het verschil tussen de besparing op de rekening van het energiebedrijf en de huurverhoging als gevolg van de maatregel door de verhuurder.

Investeringskosten voor de verhuurder: € 8.000

Verlaging energiekosten voor de huurder: € 35 per maand

Huurverhoging voor de huurder: € 20 per maand

Het maandelijkse positieve saldo voor de huurder is derhalve € 15.

De duur van het effect is gebonden aan de exploitatieduur die de verhuurder nog voorziet voor die woning; stel in dit voorbeeld op 25 jaar.³

Voor de NCW-(netto contante waarde) berekening wordt een disconteringsvoet genomen van 5,25%.

De (positieve, netto contante) waarde van maatregel voor de huurder is: € 2.500. De NCW van de huurverhoging bedraagt afgerond € 3.330.

Het financiële effect voor de verhuurder is het (negatieve) verschil tussen de investering en de NCW van de huurverhoging: – € 8.000 + € 3.330 = – € 4.670.

Het totale waarde- (of welvaarts)effect is: – € 4.670 + € 2.500 = – € 2.170.

We laten in dit voorbeeld andere effecten, zoals de CO₂-reductie, de verhoging van het wooncomfort en de marktwaardestijging van de woning buiten beschouwing. Deze overige effecten dienen het berekende negatieve saldo van € 2.170 overigens te compenseren. Zo niet, dan is het maatschappelijk rendement van de maatregel negatief en dient de maatregel strikt genomen niet te worden uitgevoerd!⁴

De effecten van verschillende interventies op de betaalbaarheid van het wonen zijn in het algemeen goed te bepalen en in geld uit te drukken. Het voorbeeld in de vorige paragraaf geeft daar een schets van. Het voorbeeld verhult echter dat het niet altijd gemakkelijk is om besparingen te waarderen. De energiebesparing in het voorbeeld is in werkelijkheid sterk afhankelijk van het gedrag van de betreffende huurder. De besparingen in de rekensom kunnen echter alleen bepaald worden op basis van gestandaardiseerd gedrag. Bovendien wordt in werkelijkheid uitgegaan van een bepaalde stijging van de energielasten, waardoor de besparingen voor de huurder (ten opzichte van inflatie) gestaag zullen toenemen. Maar dat is koffiedik kijken. Dat maakt dat de onderhandelingen met individuele huurders om tot een (collectieve) maatregel te komen moeizaam kunnen verlopen. Enkele corporaties passen in een dergelijke situatie een vorm van garantiestelling toe: indien de energieprijzen minder snel stijgen dan aangenomen, zal ook de huurverhoging proportioneel lager uitpakken.⁵

Indien een maatregel effect heeft op de netto huur of op een subsidiabel deel van de servicekosten, heeft de maatregel ook effect op de huurtoeslag. De huurverhoging voor huurtoeslaggerechtigden kan deels door extra huurtoeslag gecompenseerd worden.

Het woonlasteneffect van een maatregel voor eigenaar-bewoners is meestal lastiger te bepalen. In de literatuur wordt soms het principe van de gebruikskosten gehanteerd om de woonlasten voor bewoners van koopwoningen te bepalen. In die benadering wordt een onderscheid gemaakt tussen de eigenaar-bewoner als woonconsument en de eigenaar-bewoner als investeerder en daarmee een verschil tussen woonuitgaven en woonkosten (bijvoorbeeld: aflossingen zijn wel uitgaven, maar geen kosten). Gebruikskosten – woonkosten voor de eigenaar-bewoner – omvatten de volgende elementen:

de (toegerekende) rentelasten over het totale in de woning geïnvesteerde vermogen (eigen en vreemd vermogen),
de beheerkosten van de woning, zoals zakelijke lasten, onderhoud en afschrijvingen,
de prijsstijging van de woning (betreft bij stijging een aftrekpost, want het is een baat).

Activiteiten in de omgeving van de koopwoning kunnen op de tweede en derde kostenpost effect sorteren. Bij de tweede kostenpost gaat het bijvoorbeeld om extra kosten voor onderhoud en herstel, indien er sprake is van vervuiling of vernieling van het eigendom door omwonenden of passanten. Bij de laatste kostenpost zou stelselmatige vernieling en vervuiling kunnen leiden tot een lagere waardering van de leefbaarheid, resulterend in een waardedaling van de woning. Bij dat laatste moet gewaakt worden voor dubbeltelling, indien de waardeverandering tevens als proxy voor de waardering van kwaliteit wordt genomen (zie volgende paragraaf).

Het kwaliteitsoordeel van de woonconsument over de woning en de directe woonomgeving kan op verschillende manieren tot uitdrukking worden gebracht. Veel corporaties zetten incidenteel of structureel vragenlijsten uit onder huurders en omwonenden om het oordeel te peilen.⁶ Het oordeel wordt meestal gevraagd in de vorm van een rapportcijfer. Al dergelijke onderzoeken zijn slecht onderling te vergelijken, omdat er verschillende beoordelingsschalen worden gebruikt, de vragen qua detaillering en formulering nooit precies hetzelfde zijn, de context waarin de vragenlijst wordt voorgelegd steeds een andere is etc.. Indien steeds hetzelfde instrument gebruikt zou worden en ook de context getypeerd kan worden, zijn de resultaten beter onderling vergelijkbaar en is de zeggingskracht van een bepaald oordeelscijfer groter.

Vervolgens is de vraag hoe een bepaald cijfer, of verschil tussen twee cijfers, gewaardeerd moet worden. Het waarderen van het kwaliteitsoordeel van de woonconsument over de woning en de directe woonomgeving kan onder meer middels de marktwaarde van woningen plaatsvinden. Dit oordeel is generiek, het omvat alle kwaliteitsaspecten, dus ook de woningtypologie, de sociale omgeving, het woonmilieu en situering in of buiten de stad. Bij het onderling vergelijken van woningwaarden op verschillende momenten in de tijd, moet rekening worden gehouden met de autonome waardeverandering als gevolg van conjunctuurschommelingen en het effect hiervan op de woningmarkt.

Inzicht in de correlatie tussen de klantwaardering van kwaliteitsverbeteringen in de vorm van rapportcijfers en de waardeontwikkelingen van woningen zou helpen om de verschillende interventies die gericht zijn op kwaliteitsverbeteringen vooraf te waarderen. Er zijn in het verleden enkele studies verricht naar de effecten op de woningwaarden van verschillende investeringen aan het vastgoed. Daaruit blijkt dat de investering die gepaard gaat met woningverbeteringen lang niet altijd volledig in de waardestijging tot uitdrukking komt, met andere woorden de waardestijging is meestal lager dan de investering. Het verschil komt deels tot uitdrukking in de waardering van het toegenomen woongenot van de zittende bewoner en is deels een gevolg van het feit dat de woningverbetering ten dele het wegwerken van achterstallig onderhoud betreft.

Bij vervanging van woningen is het verschil tussen de marktwaarde in de oude en in de nieuwe situatie een mogelijke maat voor de toegevoegde maatschappelijke waarde. Bij de definiëring van de marktwaarde zou de voorkeur uit kunnen gaan naar de marktwaarde in verhuurde staat (zie paragraaf 10.4.2) boven de marktwaarde in lege staat, omdat in de marktwaarde in verhuurde staat ook de waarde op middellange termijn – conform de taxatierichtlijnen – verdisconteerd is, waardoor aan het bovengenoemde waarderingsprobleem ten aanzien van het verschil tussen effect en impact (deels) tegemoet wordt gekomen. Nadeel is dat de marktwaarde in verhuurde staat vanwege de systematiek alleen op het niveau van een woningcomplex te bepalen is waardoor in de praktijk soms de leegwaarde als maat te prefereren is. De waardeverandering dient wel gecorrigeerd te worden voor de invloed mogelijke externe factoren die tijdens de duur van de ingreep kunnen optreden.

Het verschil tussen de beleidswaarde in de oude en in de nieuwe situatie geldt als alternatief voor het verschil tussen de marktwaarden. De beleidswaarden zijn immers een maat voor de verwachte kasstromen die volgen uit de beleidsconforme, maatschappelijke aanwending van het vastgoed.

Bij woningverbetering – met inbegrip van energiebesparende maatregelen – kan de huurverhoging die de woningcorporatie in rekening brengt, gezien worden als een maat voor de waardering van de kwaliteitsverbetering. De huurverhoging dient een relatie te hebben met de geriefsverbetering plus eventuele woonlastenbesparingen en het hiervoor geïnvesteerde bedrag en dient redelijk te zijn. Het wegwerken van achterstallig onderhoud valt buiten de geriefsverbetering en dus buiten de huurverhoging. Als alternatief voor de waardering van de woningverbetering kan men kijken naar de marktwaarde van de woning voor en na de ingreep. In het algemeen is, zoals hiervoor al is aangegeven, de waardestijging bij woningverbetering echter geringer dan het geïnvesteerde bedrag.

Er bestaan ook algemene technieken om de preferenties van bewoners ten aanzien van verschillende kwaliteitsaspecten te meten en te relateren aan de prijs. De belangrijkste techniek is het conjunct meten. Conjunct meten is de favoriete en meest gebruikte methode in de marketing om uit te vinden hoe potentiële kopers afwegingen maken tussen concurrerende kwaliteiten, producten en leveranciers. Het instrument is zeer geschikt als de keuze voor een bepaald product afhankelijk is van meerdere kenmerken van zo’n product, in geval van een woning bijvoorbeeld het woningtype, de voorzieningen in en aan het huis of de prijs. Met conjunct meten wordt achterhaald welke van die kenmerken een meer of minder belangrijke rol spelen bij een aanschaf.

Twee vragen dringen zich op als het gaat om de waardering van de beschikbaarheid van passende woonruimte. Ten eerste, hoe bepaal je het effect van een maatregel (nieuwbouw, sloop, verkoop) op de beschikbaarheid van woonruimten voor de diverse doelgroepen? En ten tweede: wat is het ons waard om als woningzoekende minder lang te hoeven wachten op een passende woning?

Volgens opgave van het PBL: Houdini is een strategisch simulatiemodel van de regionale woningmarkt. Met dit model kunnen voor verschillende scenario’s de effecten worden doorgerekend op prijzen, nieuwbouw en druk op regionale woningmarkten. In het model zijn, in tegenstelling tot bestaande modellen, de effecten meegenomen van het gedrag van actoren op de woningmarkt, zoals woningcorporaties, gemeenten en projectontwikkelaars.

Volgens opgave van ABF: Het Socrates-model (ABF) is ontwikkeld om inzicht te verschaffen in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Het model geeft niet alleen weer hoe mensen feitelijk gehuisvest zijn, maar ook hoe ze gehuisvest zouden willen zijn en in hoeverre deze wensen werkelijkheid kunnen worden. Het model vormt bij uitstek een integratiekader voor diverse beleidsvragen: de startersproblematiek, de scheefheid, de ruimtelijke segregatie, de mismatch tussen vraag en aanbod, het doorstromingsbeleid, raakvlakken tussen wonen en zorg, nieuwbouwproductie etc.

Volgens opgave van RIGO: De verhuisketenanalyse geeft inzicht in de woningen die door nieuwbouw vrij komen in de bestaande voorraad. Brengt het beoogde nieuwbouwprogramma de gewenste doorstroming op gang? Welke effect heeft het voor de kansen van bijvoorbeeld alleenstaanden? Gekeken wordt naar alle schakels in de verhuisketen en de specificatie per marktsegment. Eveneens wordt ingeschat hoeveel van het aanbod (zowel nieuwbouw als vrijkomend in de bestaande voorraad) ten goede komt aan doorstromers, starters dan wel vestigers van buiten het beschouwde marktgebied.

Allereerst de vraag over het bepalen van het effect van een (des)investering op de beschikbaarheid van woningen voor te onderscheiden groepen woningzoekenden. Er zijn slechts enkele simulatiemodellen die voor de beantwoording van deze vraag gebruikt kunnen worden. De belangrijkste zijn: Houdini van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Socrates van ABF en het verhuisketenmodel van RIGO. Deze modellen zijn echter niet specifiek op de gestelde vraag toegesneden (zie kader). In principe zijn de modellen bedoeld voor simulaties op het niveau van de regionale woningmarkt.⁷ Houdini en Socrates kunnen de effecten ten aanzien van de vraagdruk of vraaguitval in de verschillende segmenten laten zien, maar geven geen inzicht in de lengte van verhuisketens of de wachtduur voor woningzoekenden. Het verhuisketenmodel van RIGO laat wel het effect op de verhuisketens (per doelgroep) zien, maar weer niet de vraagdruk.

Door RIGO is een methodiek ontwikkeld om een economische waardering te koppelen aan de uitkomsten van het verhuisketenmodel. De globale werking is in onderstaand kader toegelicht. Stel er liggen plannen voor x woningen in huur en koop en het verhuisketenmodel berekent een gemiddelde verhuisketenlengte per op te leveren woning van 2,22; als volgt verdeeld over drie inkomensgroepen:

< modaal	1.13 x	51%
1 tot 1,5 x modaal	0,36 x	16%
> 1,5 x modaal	0,71 x	32%
Totaal	2,22 x	100%

Met andere woorden: iedere nieuwbouwwoning leidt bij oplevering tot 1,13 verhuizingen van een huishouden met een inkomen beneden modaal en tot 0,36 en 0,71 verhuizingen van respectievelijk een huishouden met een middeninkomen tot anderhalf keer modaal en een huishouden met een inkomen boven anderhalf keer modaal.

Stel nu dat een huishouden dan en slechts dan verhuist als dit huishouden een consumentensurplus⁸ ervaart van – laten we zeggen – 5%.⁹ We nemen in dit voorbeeld verder aan dat de huishoudens verhuizen naar woningen met een huurprijs (of gebruikerskosten) van resp.:

< modaal	€ 480
1 tot 1,5 x modaal	€ 700
> 1,5 x modaal	€ 860

Het consumentensurplus wordt dan als volgt berekend:

< modaal	480 x 0,05 x 1,13 =	€ 27
1 tot 1,5 x modaal	700 x 0,05 x 0,36 =	€ 13
> 1,5 x modaal	860 x 0,05 x 0,71 =	€ 31
	Totaal	€ 71

Iedere nieuw opgeleverde woning levert in dit voorbeeld een consumentensurplus op van 71 euro per maand. We nemen voorts aan dat dit surplus genoten wordt voor de duur van het verblijf in die woning, laten we aannemen 10 jaar gemiddeld. In het eerste jaar betekent dat een surplus van 12 x € 71 = € 852. Alle bedragen dienen netto contant gemaakt te worden. In totaal – over 10 jaar – levert dat een surplus op van € 6.910. We nemen als uitgangspunt dat dit surplus een maat is voor de welvaartsverhoging uit oogpunt van de beschikbaarheid van woningen als gevolg van de oplevering van 1 nieuwbouwwoning. We nemen verder aan dat bij een sloop van een woning het negatief van deze rekensom geldt.

Deze verhuisketenmethode heeft zich in de praktijk nog niet kunnen bewijzen, is derhalve ook nog niet onderworpen aan de tucht van de wetenschap. Bij gebrek aan beter gaan we in projecten vooralsnog van deze methode uit. Nadeel is natuurlijk wel dat steeds allereerst het verhuisketenmodel toegepast moet worden. Zover we kunnen nagaan is er geen adequaat alternatief om betrouwbare gegevens te verkrijgen over te verwachten verhuisketens.

De waardering van de leefbaarheid in buurten wordt door een groot aantal factoren bepaald. De leefbaarheid heeft vervolgens een grote invloed op de woningprijzen. De Leefbaarometer, ontwikkeld door RIGO en de Atlas voor gemeenten, geeft per buurt een beeld van de leefbaarheid (zie figuur 61).¹⁰ Achter de Leefbaarometer schuilt een groot aantal statistieken. Deze statistieken geven bij nadere analyse inzicht in de relatie tussen leefbaarheid en de verschillende factoren, waarbij het nog lastig is om de invloed van de factoren van elkaar te isoleren.

Het is mogelijk om de verandering van de waarde van de woningen in het betreffende gebied als proxy voor de waardering van de kwaliteitsverbetering als gevolg van omgevingsmaatregelen te hanteren (zie tabel 11.2). Groenland en Visser noemen de volgende aspecten van de woonomgeving die meer of minder effect hebben op de waardering van de woning:

Groenvoorziening:	+/-	Afhankelijk van mate van stedelijkheid.
Parkeergelegenheid:	+	Afhankelijk van woningtype, maar altijd positief
Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer:	++	Een buurt moet goed ontsloten zijn. Daarnaast betekent een korte afstand tot OV voorzieningen een hogere woningwaarde
Bebouwingsdichtheid:	+/-	In sterk verstedelijkte gebieden is hoge dichtheid hogere prijs. Voor de rest: hoe meer mensen per km2 hoe lager de woningwaarde
Voorzieningenniveau:	++	Hoe meer voorzieningen in de buurt, hoe hoger de woningwaarde.
Gezondheidscentra/ zorgvoorzieningen	+	Afhankelijk van de mate van voorzieningenniveau, maar in het algemeen een positief effect.
(Brede) scholen	+	idem
Cultuur	++	Positief effect van aanwezigheid theaters, bioscopen, maar ook monumenten in de wijk.

Deze methode gaat voorbij aan de invloed die sociale aspecten van de woonomgeving zoals veiligheid, uitstraling, samenstelling van de bevolking, gedrag van omwonenden en dergelijke hebben op de waarde van de woning. Het gaat hierbij om de invloed die deze factoren hebben op het imago van, de door buitenstaanders breed gedeelde opvatting over de buurt waarin de woning ligt. De statistieken achter de Leefbaarometer bieden die mogelijkheden echter wel, zij het dat er relatief complexe statistische analyses voor nodig zijn om het verband te ontdekken tussen de leefbaarheid (zoals gedefinieerd in de Leefbaarometer) en de prijsvorming van woningen. Onderstaande tabel betreft prijsverschillen die verwacht worden bij het revitaliseren van het Hart van Zuid, Rotterdam. Let wel; de cijfers in deze tabel zijn specifiek voor die situatie!

Afstand tot Hart van Zuid	Verschil in prijs €/m²	Verschil per woning van 70 m² in €
Tot 500 meter	27	1.900
500 tot 1.000 meter	17	1.200
De rest van de buurten	6	400

De waardering van de aanwezigheid van voorzieningen kan ook door middel van de reistijdenmethode bepaald worden. Met behulp van deze methode wordt nagegaan wat het al of niet realiseren van een voorziening voor gevolg heeft voor de reistijden van de gebruikers van die voorzieningen. Elk uur extra reistijd is met een bepaald bedrag te waarderen, bijvoorbeeld € 7 tot € 10 per uur. Als de locatie van de alternatieve voorziening bekend is en de gebruiksfrequentie, het gebruikelijke vervoermiddel en het aantal gebruikers kunnen redelijkerwijs worden geschat, is de rekensom eenvoudig.

Indien een maatregel of activiteit zou leiden tot een hoger welzijn van bewoners, is het lastig om deze verbetering te kwantificeren en waarderen. Want wat is welzijn? Om het begrip welzijn te operationaliseren gaan we te rade bij een studie van Ruut Veenhoven.¹¹ Hij onderscheidt drie aspecten van welzijn. In onze eigen woorden:

Levensvoorwaarden

In deze betekenis verwijst de term welzijn naar de kwaliteit van de leefomgeving, bijvoorbeeld in de vorm van de aanwezigheid van sociaal-culturele voorzieningen in de wijk waar men woont, veiligheid en geborgenheid die men in de directe omgeving ervaart en de kwaliteit van de verzorgingsstaat.

Levensvaardigheden

In deze tweede betekenis wordt het begrip welzijn gebruikt voor het vermogen om zich in de eigen omgeving te handhaven. Het gaat dan over ‘zelfredzaamheid’ en ‘ontplooiing’ van capaciteiten. Anders gezegd, het ter beschikking hebben van voldoende hulpbronnen: sociaal kapitaal¹², cultureel kapitaal¹³ en economisch kapitaal.¹⁴ Dat betekent het leven in een prettig sociaal verband als een gezin of een vergelijkbaar microverband en het beschikken over voldoende mogelijkheden om maatschappelijk te participeren.

Levensuitkomsten

In de derde betekenis duidt welzijn op de lengte van de levensduur en in de vrijwaring van beschadigingen (ziekten e.d.). Of anders gezegd: het beschikken over een goede gezondheid en een geest die in balans is.

Daar waar het bij levensvoorwaarden de locatie-gebonden voorzieningen betreft, vormen deze al onderdeel van het begrip leefbaarheid. We spitsen ons daarom toe op de levensvaardigheden en levensuitkomsten. Voldoende sociaal kapitaal en goede gezondheid.

Als we deze twee aspecten afzonderlijk beschouwen zien we verschillende mogelijkheden om het brede begrip welzijn op kwantitatieve wijze te waarderen.

Voldoende sociaal kapitaal

Deel uitmaken van een gezin of een vergelijkbaar samenlevingsverband en maatschappelijk voldoende kunnen participeren zijn aspecten die een grote invloed hebben op het welzijn van mensen. Vermeij en Mollenhorst (2008) stellen:

“‘Sociaal kapitaal’ is een populair begrip met vele definities en gebruiken. Wat deze interpretaties met elkaar gemeen hebben is dat ze uitgaan van de waarde van sociale relaties.” Vermeij en Mollenhorst maken een onderscheid tussen verbindend en overbruggend sociaal kapitaal. Onder verbindend sociaal kapitaal worden de banden binnen een groep verstaan, bijvoorbeeld tussen de oorspronkelijke bewoners. Deze banden zijn sterk in een hechte dorpsgemeenschap. Onder overbruggend kapitaal worden de relaties tussen groepen verstaan. “Wanneer autochtone dorpelingen een bijzonder sterk gevoel van saamhorigheid ervaren, kan het voor nieuwe bewoners moeilijk zijn hier een plek te bemachtigen. Als nieuwe bewoners geen kleine minderheid meer zijn in de dorpsgemeenschap kan er ook een kloof ontstaan, die gepaard kan gaan met spanningen rond lokale politieke besluiten. Juist de overbruggende relaties tussen oorspronkelijke en nieuwe bewoners kunnen vruchtbaar zijn. Ook relaties met mensen die buiten het dorp wonen kunnen een dorp en de dorpelingen ten goede komen”.

Vermeij en Mollenhorst stellen dat een lokaal gerichte dorpssamenleving van pas komt als men onder moeilijke omstandigheden het hoofd boven water moet houden. Een open sociale structuur waarin sociale verbanden verder reiken dan de dorpsgrens is gunstig voor mensen die iets nieuws wil ontwikkelen. Maar beide soorten sociaal kapitaal, verbindend en overbruggend, zijn uiteindelijk onontbeerlijk voor het welzijn. Daarnaast levert volgens Vermeij en Mollenhorst sociale samenhang baten op voor de leefbaarheid en voor de sociale vitaliteit.¹⁵

Vervolgens rijst de vraag hoe deze twee vormen van sociaal kapitaal zijn te meten en te waarderen. Onyx en Bullen (2000) ontrafelen het begrip ‘sociaal kapitaal’ in acht elementen die elk met behulp van verschillende technieken te meten zijn:

Participeren in de lokale gemeenschap
Proactief zijn in een sociale context
Het hebben van gevoelens van vertrouwen, geborgenheid en veiligheid
Het hebben van buurtcontacten
Het hebben van contacten binnen familie en vriendenkring
Tolerantie zijn ten aanzien van verscheidenheid
Waardering hebben voor het leven en zin ervan erkennen
Het hebben van werkverbanden

Met het benoemen van deze elementen van sociaal kapitaal is echter nog geen absoluut referentieniveau voor de waardering van sociaal kapitaal verkregen. Bullen en Onyx stellen wel dat de afzonderlijke elementen gemeten kunnen worden, maar een onderlinge weging van het belang van deze elementen is niet voorhanden. Ook een generiek referentieniveau ontbreekt, waardoor de waarde van sociaal kapitaal niet tegen de waarde van andere maatschappelijke effecten afgezet kan worden.

Kortom, vooralsnog zijn er geen sluitende methoden om het sociaal kapitaal te waarderen en in euro’s uit te drukken.

Goede gezondheid

We nemen gemakshalve aan dat de levensduurverwachting van een mens hoger wordt naarmate de gezondheid beter is. Voor het feitelijk effect van verschillende activiteiten van de woningcorporaties op de gezondheid zijn vrijwel geen gegevens voorhanden. Er zijn enkele studies bekend over de (waardering van de) gezondheidssituatie van bewoners van achterstandswijken en effect hierop van uiteenlopende interventies; wellicht is het mogelijk om hieraan kengetallen te ontlenen. Het is mogelijk om een verwachte verhoging van de levensduurverwachting in zogenaamde DALY’s uit te drukken. Er zijn ook methoden om een verhoging in levensduurverwachting in geld uit te drukken, hoewel sommigen dergelijke methoden immoreel vinden.¹⁶

Een geest die in balans is laat zich lastig in enkele termen operationaliseren. Belangrijk aspect is in ieder geval het beschikken over voldoende gevoel van eigenwaarde, zelfvertrouwen of positief zelfbeeld. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat het niet eenvoudig is om het effect van uiteenlopende interventies op de eigenwaarde te bepalen. Een bekend voorbeeld in de sector is de studie van Elsinga et al naar het effect van eigen woningbezit onder lage inkomensgroepen. Een positief effect op het zelfvertrouwen en redzaamheid van het kopen van een woning door een huurder is niet aangetoond, zou integendeel zelfs negatief kunnen zijn indien de toetreder tot de koopmarkt zich bevindt in een omgeving van kopers met een hogere sociaaleconomische positie en status. Buiten dat, welke waarde mag men toekennen aan een verbetering van het gevoel van eigenwaarde?

De activiteiten van de woningcorporaties kunnen effecten hebben die buiten het bestek van de hiervoor besproken prestatievelden vallen. Het kunnen effecten van allerlei aard zijn, doorgaans ten gunste van de maatschappij als geheel of – minder pretentieus – van de gehele lokale gemeenschap. Een voorbeeld van het eerste is de beperking van de CO₂-uitstoot. Een voorbeeld van het tweede soort effect is het (bijdragen aan het) behoud van lokaal cultureel erfgoed (bijvoorbeeld monumenten).

CO₂-uitstoot

Door middel van (standaard) energieprestatiemetingen kan de CO₂-uitstoot van een referentiewoning worden berekend. Per m³ uitstoot is altijd een actuele verhandelprijs beschikbaar.¹⁷

Cultureel erfgoed

Cultureel erfgoed is iets anders dan maatschappelijk vastgoed. Het gaat om het behoud van bijvoorbeeld monumenten als stadspoorten, oude molens, karakteristieke of architectonisch waardevolle gebouwen. Zo heeft bijvoorbeeld woningcorporatie De Alliantie het voormalig sanatorium de Zonnestraal (van architect Duiker) aangekocht vanwege de grote architectonische en cultuurhistorische waarde. De culturele waarde laat zich moeilijk becijferen.¹⁸

Het is goed om even een pas op de plaats te maken; wat hebben we nu aan inzichten geoogst? We hebben kennis gemaakt met methoden om effecten en causale relaties te bepalen en methoden om effecten te waarderen. Nu is de vraag hoe we een en ander kunnen inzetten ten behoeve van de besluitvorming over voorgenomen activiteiten. We maken daarbij een onderscheid tussen besluiten over enkelvoudige projecten en besluiten over een programma van activiteiten.

In deze paragraaf zijn enkelvoudige projecten aan de orde. Besluitvorming gaat over de vraag of het project haalbaar en wenselijk is of dat de voorkeur moet worden gegeven aan een alternatief, met inbegrip van het 0-alternatief (handhaving van de status quo).¹⁹ Programma’s betreffen altijd een reeks van verschillende activiteiten of projecten waarvoor een vooraf bepaald totaalbudget beschikbaar is. Besluitvorming gaat over de vraag hoe het budget verdeeld moet worden over de verschillende activiteiten. Tussen project en programma bevindt zich echter een grijs gebied, omdat veel projecten ook in deelprojecten te verdelen zijn met daarbij de mogelijkheid om een of meer deelprojecten niet uit te voeren zonder het project als geheel onmogelijk te maken.

Om het niet te complex te maken, hanteren we in deze paragraaf de volgende uitgangspunten:

Bij een project is de centrale vraag of het maatschappelijk rendement van een project positief is en hoger is dan de alternatieven.
Bij een programma is de centrale vraag welke combinatie van activiteiten het hoogste maatschappelijk rendement oplevert gegeven de rendementen van de afzonderlijke activiteiten.

Zowel voor projectalternatieven, programma’s als voor de afzonderlijke activiteiten binnen programma’s gelden in principe altijd restricties van uiteenlopende aard, inhoudelijke, procedurele en financiële.

Voor de afweging op projectniveau bespreken we twee methoden: de maatschappelijke kosten en baten analyse (MKBA) en de social return on investment (SROI).

De MKBA is een uitbreiding van de reguliere kosten – baten analyse. De methode wordt al langere tijd toegepast in de sector verkeer en vervoer. De introductie van een gedetailleerde leidraad (inmiddels de algemene leidraad voor maatschappelijke kosten-batenanalyse, 2013) heeft een impuls aan het gebruik gegeven.²⁰ De aanleiding was het breed gedeelde besef dat de kosten en baten als gevolg van een maatregel niet alleen terecht komen bij de investeerders, maar ook bij andere partijen zoals de gebruikers, omwonenden, passanten. De incasseerders zijn dus niet altijd dezelfde partijen als de investeerders (zie de effectenarena, paragraaf 11.3.3). Veel baten zijn niet of slechts moeizaam in geld uit te drukken, soms ook niet direct zichtbaar, maar we hechten er wel een waarde aan; we vinden ze belangrijk. Juist het feit dat de baten bij verschillende maatschappelijke groepen of geledingen terecht komen is voor de overheid of de maatschappelijke onderneming een motief om een maatregel te treffen. Inzicht in die maatschappelijk baten en in de plek waarde baten neerdalen is van belang voor de afweging en besluitvorming.

Een MKBA bestaat uit de volgende zes stappen:

1. Probleem- en omgevingsanalyse

De MKBA start met een analyse van het probleem. Doel daarbij is om helder vast te stellen wat de doelstelling van het project is en welke projectalternatieven daarop aansluiten. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre omgevingsfactoren zoals economische groei of krimp en bevolkingsontwikkeling van invloed zijn op het project. Omdat voorspellingen altijd zeer onzeker zijn is het verstandig om verschillende scenario’s te onderscheiden, bijvoorbeeld afgeleid van de lange termijn scenario’s van het CPB waarin beleid, economie en demografie verwerkt zijn.

2. Definiëren van het 0-alternatief en projectalternatieven

De kwaliteit van de projectalternatieven bepalen in hoge mate de kwaliteit van de MKBA. Het 0-alternatief wordt gebruikt als referentie waartegen de projectalternatieven worden afgezet. Het 0-alternatief mag niet onderschat worden, want vaak kunnen met kleine inspanningen de ergste problemen vermeden worden. Tegenover het 0-alternatief plaatsen we de projectalternatieven. Deze bestaan uit allerlei alternatieven die voldoen aan de gestelde doelen. Uit het verschil in ontwikkeling tussen het 0-alternatief en het projectalternatief ontstaat een reeks van te waarderen effecten.

3. Bepalen van de (fysieke) effecten

De kunst is om geen effecten te vergeten en geen effecten dubbel te tellen. Effecten worden vaak ingedeeld in directe en indirecte effecten (zie paragraaf 11.2.3). Directe effecten zijn effecten waarmee gebruikers of exploitanten van het project te maken krijgen. De directe effecten bestaan uit de kosten van de investering en de baten van het gebruik daarvan. Indirecte effecten zijn effecten die op een andere markt terechtkomen. Het idee hierachter is dat effecten vaak worden doorgegeven in de economie en dat we de gevolgen van de oorspronkelijke baat op verschillende plekken in de economie tegenkomen.

Bijvoorbeeld: door de aanleg van een nieuwe weg wordt een stad beter bereikbaar. De nieuwe weg verlaagt de reiskosten voor weggebruikers (waaronder woon-werkforensen, zakelijke automobilisten), maar leidt ook tot hogere huizenprijzen van woningen en meer werkgelegenheid in de stad als gevolg van de verbeterde bereikbaarheid. De woon-werkforens krijgt dus een reiskostenvoordeel. Dit wordt echter deels weer afgeroomd door de hogere huizenprijzen in de stad. Verder is sprake van de extra werkgelegenheid in de stad. Dit kan een additioneel effect zijn, maar in veel gevallen gaat deze extra werkgelegenheid ten koste van de werkgelegenheid elders (verdelingseffect) en vormt dan geen additionele baat. Dergelijke doorgegeven effecten zijn interessant voor de verdeling van effecten (wie krijgt het voordeel) maar worden slechts eenmaal in de MKBA meegenomen. Wel kan het zo zijn dat er ergens in de economie schaalvoordelen gaan ontstaan waardoor het doorgegeven effect extra groot wordt. In de MKBA zijn we op zoek naar die additionele indirecte effecten.

4. Het monetariseren van de (fysieke) effecten

Voor elk effect geldt dat we de hoeveelheid en de prijs moeten kennen om de waarde van het effect te bepalen. Voor sommige effecten geldt echter dat marktprijzen niet meteen voorhanden zijn. We zoeken in dat geval eerst naar aanpalende markten waarop het effect van een project wel in een prijs tot uitdrukking komt. Bijvoorbeeld: leefbaarheid en geluidsoverlast kunnen op basis van de woningprijs gewaardeerd worden. Daarnaast bestaan er allerlei hulpmiddelen om de effecten te kunnen berekenen. Zo zijn er verschillende leidraden en kengetallenboeken beschikbaar.

5. Het opstellen van een MKBA-overzicht

De uitkomsten van de berekeningen worden vervolgens weergegeven in een MKBA-overzicht. Dat overzicht bevat alle kosten en baten en geeft deze zowel weer in termen van fysieke eenheden (aantal woningen, uren reistijdwinst etc.) als in geld. De geldelijke waarde is een optelsom van de contante waarde van alle kosten en baten.

6. Gevoeligheids- en actoranalyse

Het MKBA-overzicht geeft de kosten en baten van het project in vergelijking met het 0-alternatief weer. Aan die berekeningen ligt in het algemeen een reeks van aannames ten grondslag. Bekeken wordt in hoeverre de conclusies gevoelig zijn voor een verandering in één of meer aannames.

Indien de MKBA van een project een positief saldo oplevert, is daarmee niet automatisch een positief besluit over het project genomen. In situaties waar meerdere belanghebbenden en contribuanten (investeerders) bij het project betrokken zijn, hebben we te maken met de individuele afweging van belanghebbenden. Zij zijn vaak vooral geïnteresseerd in hun individuele kosten en baten. Daarom is een actoranalyse aan te raden waarin de kosten en baten naar belanghebbende worden toegedeeld en elke actor zijn balans kan opmaken (zie de Effectenarena in paragraaf 11.3.3). Een dergelijke analyse geeft het benodigde inzicht voor partijen maar kan mogelijk ook helpen bij eventuele compensaties aan ‘verliezers’.

De SROI lijkt als methodiek als twee druppels water op de MKBA, maar kent een geheel andere ontstaansgeschiedenis. De methodiek is in de Verenigde Staten ontwikkeld op aandrang van particulieren die uit charitatieve overwegingen grote sommen geld bijdragen aan welzijnsfondsen. Deze geldschieters hebben behoefte aan cijfers over de effectiviteit van de maatregelen die met hun geld gefinancierd worden.

De SROI is enkele jaren geleden toegepast in een experiment over de huismeester. Door een groep van deskundigen is in een aantal casussen uitgebreid gerekend aan de kosten en baten van de huismeester. Hieronder een voorbeeld, waarbij uitgegaan is van een exploitatieduur en een gemiddelde woonduur van 10 jaar. Het betreft een complex van 100 woningen. De bedragen gelden voor het totale complex. Voor de netto contante waardeberekening (NCW) is een discontovoet van 6% gebruikt. We nemen alleen de corporatie, de bewoners en de gemeente in ogenschouw.

	Corporatie	Bewoners	Gemeente	Toelichting
Kosten	€ 368.000	€ 35.300	€ 0	Corporatie: NCW van € 50.000 per jaar Bewoners: NCW van € 48 huurverhoging per jaar per bewoner
Baten	€ 73.600		€ 55.200	Besparing op onderhoud en sociaal beheer; Corporatie: € 100 per jaar per woning Gemeente: € 7.500 per jaar
	€ 35.300			Huurverhoging (zie kosten bewoners)
	€ 250.000			Reële waardegroei van de woningen in 10 jaar (indirecte opbrengst): € 2.500 per woning
		€ 88.300		Waardering hoger woongenot bewoners (€ 10 per maand per huurder)
Saldo	– € 9.100	€ 53.000	€ 55.200	Saldo totaal is € 99.100
SROI-ratio	– 0,02	1,50	Zeer groot	SROI-ratio = saldo gedeeld door kosten SROI-ratio totaal is 0,25

De SROI is positief, dus de maatregel rendeert vanuit maatschappelijk perspectief gezien. Het positieve rendement is een gevolg van de besparing bij de gemeente (die in dit voorbeeld geen kosten draagt) en van de positieve waardering van bewoners; de huismeester is hen meer waard dan ze feitelijk betalen (het consumentensurplus). De corporatie lijdt een klein verlies en zal op grond hiervan wellicht besluiten om de huismeester niet aan te stellen. Dat zou jammer zijn; beter is het om een deel van de kosten (bijvoorbeeld € 5.000 per jaar) bij de gemeente neer te leggen; dan is het rendement voor alle partijen positief. Het voorspelde verlies voor de corporatie is overigens beperkt gebleven door de verwachte flinke indirecte opbrengst (waardestijging) van het vastgoed. Dat is echter de meest onzekere factor in de berekening en bovendien steeds een discussiepunt, want mag deze waardestijging wel in de berekening verdisconteerd worden? In de meeste gevallen zal deze waardestijging (‘in de stenen’) niet in feitelijke kasstromen omgezet worden. Dat zou immers alleen kunnen door verkoop of door een aanzienlijke, toekomstige huurstijging.

De beslismodellen die in de corporatiesector op programmatisch niveau gebruikt worden, zijn zeer uiteenlopend van aard. We beginnen het overzicht met een beslismodel dat zich beperkt tot het bedrijfseconomisch offer en het maatschappelijk effect a priori bekend veronderstelt. In de overige modellen spelen de te meten en te waarderen effecten wel een rol.

De methodiek van het genormeerde interne rendement van een investering is beschreven in hoofdstuk 10. We kunnen ons daarom op deze plaats beperken tot een korte herhaling.

Een aantal corporaties stelt aan de te onderscheiden vastgoed gerelateerde activiteiten verschillende rendementseisen, uit te drukken in een intern rendement. In paragraaf 10.5.5 is een voorbeeld opgenomen.

Het maatschappelijk belang dat aan elk van de activiteiten wordt gehecht, is de uitkomst van een interne, en mogelijk externe, discussie en wordt in de praktijk (nog) niet onderbouwd door (onderzoeks)gegevens. Wel draagt de corporatie door middel van de genoemde discussie zorg voor voldoende draagvlak voor de keuzen. Het is duidelijk dat de rendementsnormen zeer bepalend zijn voor de allocatie van middelen.

Niet altijd zijn er voldoende mogelijkheden om de verwachte effecten in euro’s uit te drukken. Of de beleidsbeslissers hebben om uiteenlopende redenen geen affiniteit met de MKBA of SROI. In die gevallen biedt de aloude Multicriteria-analyse (MCA) mogelijk uitkomst. In de tabel hieronder is een toepassingsvoorbeeld opgenomen. Het betreft hier een toepassing op programmaniveau, maar de MCA is ook op projectniveau toepasbaar als er diverse projectalternatieven vergeleken worden.

De betreffende (fictieve) corporatie in het voorbeeld heeft drie beleidsscenario’s uitgewerkt. Het betreft uitersten die uiteindelijk nog in een mix bij elkaar gebracht kunnen worden. In het kader van het nieuwe ondernemingsplan wil de corporatie een onderbouwde keuze maken voor een voorkeurscenario. Daarna kan het gekozen scenario altijd nog enigszins worden bijgesteld om uiteindelijk een ideale mix van voornemens te krijgen.

Scenario Periode: 2020-2030	5.000 woningen; plus extra onderhoud en beheer	1.000 vervangen door 400 in kernvoorraad (€ 520) en 600 in goedkope koop	600 te verkopen (bij mutatie); 600 nieuwbouw in kernvoorraad (€ 520)	Norm (doelstelling ondernemingsplan t.a.v. situatie ultimo 2029)
Financiële effecten
Vermogenseffect in 2020 (solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde)	24%	19%	21%	18%
Marktwaarde (gemiddeld per woning in 2020)	€ 152.000	€ 158.000	€ 162.000
Beleidswaarde (gemiddeld per woning in 2020)	€ 41.000	€ 44.250	€ 45.100
Gealloceerd vermogen (MW₂₀₂₀-BW₂₀₂₀)	€ 111.000	€ 113.750	€ 116.900
Maatschappelijke effecten
Slaagkans doelgroep (excl. urgenties)	18%	16%	24%	20%
Netto huurquote	24,9%	25,5%	25,9%	25%
Rapportcijfer klant t.a.v. woning (was 6,0); gemiddeld	6,5	6,3	6,4	7
Rapportcijfer klant t.a.v. woonomgeving (was 5,5)	6,0	5,7	5,8	7
Percentage bezit met A++-label EP	20%	32%	29%	40%
Overige effecten
Gemiddelde netto huur	€ 415	€ 425	€ 430
Omvang kernvoorraad	4.500	3.900	4.560	3.750
Omvang totale voorraad	5.000	4.400	5.000
Aantal woningen met A-label EP	1.000	1.400	1.520
Aantal huishoudens doelgroep in kernvoorraad	2.700	2.500	2.940
Gemiddelde inkomen huishouden in doelgroep	€ 20.000	€ 20.000	€ 20.000
Goedkope scheefheid	40%	36%	36%

Toepassing van de MCA levert het overzicht op in de volgende tabel:

	gewichten	maatstaf	overwaarde waarderen ja/nee	score
		Score 0,1 komt overeen met		A: door- exploiteren	B: herstruc- tureren	C: verkoop en nieuwbouw
Financiële effecten
Vermogenseffect in 2020 (solv. o.b.v. BW)	1,00	1,0%	nee	0,00	0,00	0,00
Marktwaarde (gemiddeld per woning in 2020)
Bedrijfswaarde (gemiddeld per woning in 2020)
Gealloceerd vermogen (MW2020-BW2020)	0,10	€ 1.000-	nee	0,00	0,00	0,00
Maatschappelijke effecten
Slaagkans doelgroep (excl. urgenties)	2,00	1%	ja	-0,40	-0,80	0,80
Netto huurquote	1,00	-0,1%	ja	0,10	-0,50	-0,90
Rapportcijfer klant t.a.v. woning (was 6,0); gem.	0,50	0,1	ja	-0,25	-0,35	-0,30
Rapportcijfer klant t.a.v. woonomgeving (was 5,5)	0,50	0,1	ja	-0,50	-0,65	-0,60
Percentage bezit met A-label EP	0,50	1%	ja	-1,00	-0,40	-0,55
Overige effecten
Gemiddelde netto huur
Omvang kernvoorraad	0,10	50	nee	0,00	0,00	0,00
Omvang totale voorraad
Aantal woningen met A-label EP
Aantal huishoudens doelgroep in kernvoorraad
Gemiddelde inkomen huishouden in doelgroep
Goedkope scheefheid
			totaal	-2,05	-2,70	-1,55

Kenmerk van de MCA is dat appels met peren worden vergeleken en aldus onder 1 noemer gebracht. Dat betekent dat per criterium een gewicht en een maatstaf vastgesteld moet worden. In dit voorbeeld zijn overigens niet alle criteria in de afweging meegenomen. De normen in Tabel 35 fungeren als referentieniveaus op basis waarvan de scores worden bepaald. Alle criteria – dus ook de financiële – hebben in de methodiek dezelfde functie; er is geen onderscheid tussen doelstelling en restrictie.

Het is eenvoudig in te zien dat de uitkomst – in dit voorbeeld ten gunste van scenario C (met de minste ‘strafpunten’) – sterk manipuleerbaar is door middel van het variëren van gewichten en maatstaven. Dat met name is het zwakke punt van de MCA. Een ander bezwaar van de methode is dat de afweger / besluitvormer de veronderstelde effecten moet kunnen inschatten, maar dat bezwaar geldt in principe voor alle hier beschreven methoden. Alle prognoses met betrekking tot effecten zijn met onzekerheid omkleedt.

Aan de andere kant kan goed gebruik van de MCA – waarbij bijvoorbeeld de discussie over criteria, gewichten en maatstaven breed gevoerd wordt – een positieve bijdrage leveren aan het proces van afweging en besluitvorming.

In de MCA worden, als het goed is, de financiële consequenties van de alternatieven meegewogen. Dat gebeurt in onderstaande portfolio-methode van Portaal ook, maar in deze methode hebben de financiën een specifieke invulling gekregen. Deze methode is door Portaal in samenwerking met Ortec Finance ontwikkeld en stond bekend onder de naam ‘Sturen op prestaties’ (SoP).²¹ Met behulp van de SoP wilde Portaal met haar beschikbare middelen zo goed mogelijk scoren op haar (maatschappelijke) doelstellingen. Daartoe woog zij beleidsalternatieven, op verschillende organisatieniveaus, tegen elkaar af op basis van inzicht in de volkshuisvestelijke en financiële consequenties (“prestaties”) van elk beleidsalternatief. Het alternatief van voorkeur scoort maximaal op de doelstellingen tegen de laagste inzet van middelen.

Portaal bracht de financiële gevolgen in beeld door het berekenen van het financiële ‘offer’. Het offer wordt gedefinieerd als het verschil tussen het te realiseren vermogenseffect (als gevolg van het beschouwde alternatief) en het vermogenseffect dat zou kunnen optreden indien Portaal marktconform zou handelen. In essentie komt dit neer op het verschil tussen de realisatie van de beleidswaarde van het vastgoed en de marktwaarde.

Portaal definieerde de volkshuisvestelijke prestaties als de mate waarin de hoofddoelstellingen worden behaald als gevolg van het voorgenomen beleid. De betreffende doelstellingen hebben op de ‘mensen’ betrekking en niet op de ‘stenen’ (zie Tabel 36). De doelstellingen krijgen gewichten die Portaal vooraf met de stakeholders besprak. Om de prestaties onderling vergelijkbaar te maken paste Portaal een methode toe die verwant is aan de methode van de ‘maatstaven’ die hierboven bij de MCA genoemd is. Ter aanvulling daarop paste Portaal een aftoppingsmethode toe bij het toekennen van prestatiepunten. Indien de huidige prestatie vormt de 0-grens; aan een prestatie beneden die grens worden geen punten toegekend. Er geldt ook een bovengrens; alle prestaties boven die grens krijgen alle de maximaal mogelijke score.²²

	weging Portaal
Huisvesting van huishoudens met een laag inkomen	32%
Huisvesting van huishoudens met een laag midden inkomen	8%
Huisvesting van huishoudens met een aangepaste woonvraag	22%

Tevredenheid van huurders over de woning	13%
Tevredenheid van huurders over de woonomgeving	19%
Tevredenheid van huurders over de dienstverlening	6%

SoP betekende dat Portaal structureel ex post wilde meten welke prestaties zij geleverd had en ex ante wilde bepalen welk beleid tot – naar verwachting – tot de meest optimale prestaties zou leiden. Optimaal, want de prestaties worden steeds afgezet tegen het financiële offer.

Portaal paste de methodiek ook op complexniveau toe. Het financiële offer dat voortvloeit uit het complexbeleid wordt afgezet tegen de volkshuisvestelijke prestatie. Zo ontstond bij een grafische weergave van alle complexen een zogenoemde PAL-grafiek (prestatie-allocatiegrafiek; zie figuur 62). De complexen onder de norm (de dikke lijn in de grafiek) dienden te worden aangepakt: òf het financiële offer moet omlaag òf de volkshuisvestelijke prestatie moet omhoog; of beide natuurlijk (zie de pijlen in de grafiek).

De methode kende een aantal bezwaren. De belangrijkste is dat de eerste drie doelstellingen, net als de methode van de wensportefeuille (zie volgende paragraaf), het veronderstelde volkshuisvestelijk effect van maatregelen impliciet laten. Het ten opzichte van de doelstellingen in voldoende mate huisvesten van de doelgroepen zegt nog weinig over de ontwikkeling van woonlasten en slaagkansen. De gewichten van de doelstellingen zijn daarbij arbitrair van aard (maar werden wel bevestigd door de stakeholders van Portaal). Het derde prestatieveld van de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ – de kwaliteit van het wonen – wordt door de tweede set van drie doelstellingen overigens (wel) gedekt.

De methode ‘wensportefeuille’ is uitgebreid toegelicht in paragraaf 4.1.1. In het kort komt de methode op het volgende neer. Op basis van een actueel woningmarktonderzoek en omgevingsverkenning definieert de corporatie de gewenste portefeuillesamenstelling (wensportefeuille) voor een in de toekomst gelegen moment (10 of 15 jaar na nu). De corporatie vergelijkt deze wensportefeuille met de huidige portefeuille en definieert de beoogde transformatie van de portefeuille. Na verdiscontering van de projecten in de pijplijn resteert er een transformatieopgave die de corporatie vervolgens met – nu nog – fictieve (des)investeringsplannen en/of prijs- en beheermaatregelen belegt. De pijplijnplannen vormen tezamen met de fictieve plannen de portefeuillestrategie (het beoogde meerjarenplan). Deze portefeuillestrategie moet vervolgens passen binnen de financiële restricties. Dat leidt ertoe dat het zoeken naar een passende portefeuillestrategie een iteratief proces is. Het is aan te bevelen om dit proces te beginnen met 2 of 3 beleidsvarianten, dat wil zeggen 2 of 3 scenario’s voor de portefeuillestrategie, waarin nog enkele verschillende uitgangspunten (strategische doelstellingen of markt- of omgevingsvarianten) in door kunnen klinken.

Nadeel van deze methode is dat het veronderstelde volkshuisvestelijke of maatschappelijke effect van de wensportefeuille goeddeels impliciet blijft, tenzij de discussie over de kwaliteit en de uitkomsten van het woningmarktonderzoek intern voldoende aandacht krijgt en zich niet beperkt tot de (groep van) beleidsmedewerker(s). Desondanks blijft het causale verband tussen portefeuillestrategie en de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ impliciet; in de methodiek van het woningmarktonderzoek zijn veronderstellingen opgenomen – doorgaans op basis van de woonpreferenties van geënquêteerden – over vraag-aanbod relaties.

Een ander, meer wezenlijk nadeel is dat in de wensportefeuille en de portefeuillestrategie alleen (des)investeringen m.b.t. het vastgoed zijn verwerkt. Leefbaarheidsmaatregelen, welzijnsactiviteiten en investeringen in ander vastgoed dan woningen blijven buiten beschouwing.

Er zijn enkele softwareoplossingen beschikbaar die de corporatie kunnen ondersteunen bij het vinden van de optimale portefeuillestrategie gegeven de wensportefeuille en de diverse randvoorwaarden en financiële restricties.

De MKBA-methode, de transparantiemethodiek en de opportunity costs als weergave van het bedrijfseconomisch offer hebben voeding gegeven aan een methode genaamd de allocatie-optimalisator (beschreven in de dissertatie “Verdeel en beheers. Grondslagen voor een allocatiemodel ten behoeve van woningcorporaties”, 2014).

Doel van de methode is om voor een lijst van potentiële activiteiten van uiteenlopende aard een optimale mix te vinden, zodanig dat binnen een gegeven budget een optimale hoeveelheid welvaart wordt gecreëerd. De methode kent de volgende elementen:

Vooraf wordt een lijst van potentiële activiteiten samengesteld, waarvan de kenmerken geabstraheerd worden tot algemene kengetallen, bijvoorbeeld voor het realiseren van een nieuwbouw huurwoning geldt een vaste bedrag voor de stichtingskosten en voor de aanvangshuur. Ook de activiteiten in het kader van leefbaarheid, zorg en welzijn worden in een beperkt aantal categorieën ondergebracht. Een voorbeeld is in de volgende tabel:

Regulier beheer, onderhoud en verhuur

Sloop en vervangende nieuwbouw

Nieuwbouw en aankoop

Splitsen of samenvoegen van woningen

Verkoop huurwoningen

Renoveren huurwoningen

Fysiek toegankelijk maken huurvoorraad

Energiebesparende maatregelen

Leefbaarheidsmaatregelen, fysiek en sociaal

Nieuwbouw en aankoop maatschappelijk vastgoed

Additionele dienstverlening

Welzijnsactiviteiten individueel en collectief

Van elk van de activiteiten wordt onderzocht wat het beslag is op het beschikbare budget. Vastgoedwaardering op basis van beleidswaarde vormt hiervoor de grondslag. Dat betekent dat de zogenaamde onrendabele top ten laste wordt gebracht van het beschikbare budget dat met de transparantiemethodiek of het DrieKamerModel wordt bepaald (zie hoofdstuk 10). Sommige activiteit leveren overigens een ‘negatieve onrendabele top’ op, dus een boekwinst, zoals de verkoop van een huurwoning.
Tevens wordt per soort activiteiten het bedrijfseconomisch offer bepaald (bij investeringen in vastgoed is dat het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het object van investering). Dit offer is één van de twee afwegingscriteria bij de allocatie.
Als derde bepaalt de corporatie per soort activiteiten de waarde (welvaartsopbrengst, deze kan ook negatief zijn) van de maatschappelijke effecten. Dit gebeurt met de techniek van de MKBA (zie paragraaf 5.2). De effecten worden gerubriceerd naar de inhoudelijke prestatievelden (met als trefwoorden betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, leefbaarheid en zorg & welzijn) en de te onderscheiden stakeholders (zie de tabel hieronder; per cel wordt het welvaartseffect in €’s weergegeven). Deze welvaartsopbrengst is het tweede afwegingscriterium in de allocatie.

Tot slot bepaalt de corporatie de verschillende restricties die op de uitkomst van de allocatie van toepassing zijn. De restrictie hebben betrekking op het beschikbare budget, de samenstelling van de resulterende woningportefeuille (denk aan de omvang van de kernvoorraad) en de minima en maxima die wellicht gelden voor de verschillende soorten activiteiten.

Op basis van deze gegevens kan de allocatie plaatsvinden (zie figuur 63). Met behulp van een rekenprogramma (spreadsheet) wordt de optimale allocatie bepaald. Optimaal betekent een maximale welvaartsopbrengst gegeven de financiële en andere restricties. Het beschikbare budget wordt in principe volledig benut. Daarbij geldt dat de meeste soorten activiteiten een beroep doen op het budget en dat een aantal activiteiten, zoals verkoop, budget toevoegen. De berekening vindt plaats met behulp van de simplexmethode.²³

De tabel hiervoor biedt inzicht in de verdeling van de welvaart over prestatievelden en stakeholders. Dit inzicht stelt de woningcorporatie in staat om extra eisen te stellen aan deze verdeling. De discussie over de strategische positionering van de corporatie kan er bijvoorbeeld aanleiding geven tot het stellen van grenzen aan de mate waarin de gecreëerde welvaart toevloeit naar prestatievelden buiten de ‘ijzeren driehoek’ of naar andere belanghouders dan de (toekomstige) klanten van de corporatie. Bedenk daarbij wel dat een maatschappelijke onderneming in principe altijd een welvaartsverdeelcentrum is!

Een maatschappelijke onderneming is in principe altijd een welvaartsverdeelcentrum.

De gepresenteerde allocatiemethode kent uiteraard beperkingen:

De belangrijkste is dat we nog onvoldoende in staat zijn om de effecten in de volle breedte te meten en in geld te waarderen.²⁴ Dat geldt met name voor de effecten met betrekking tot de beschikbaarheid van woonruimten en voor welzijnseffecten. Er is onderzoek nodig om die leemte op te vullen.
Anders dan de methode van de wensportefeuille is deze methode minder geschikt om op de lange termijn opgave te sturen voor wat betreft de vastgoed-gerelateerde activiteiten. De waardering is immers geënt op de huidige situatie in de markt. Dat geldt met name voor de waardering van de slaagkans: door de autonome demografische ontwikkelingen kan de slaagkans van een groep woningzoekenden (bijv. gezinnen) verbeteren of (bijv. bij senioren) verslechteren zonder dat het aanbod verandert.
Eveneens van belang is dat de uitkomst van een strikt rationele methode als deze gemakkelijk een eigen leven gaat leiden en niet meer kritisch geanalyseerd wordt. Terwijl de onzekerheid ten aanzien van de diverse aannamen soms groot is. De methode mag beslist niet meer dan een beslissingsondersteunende rol krijgen in het proces van afwegen en besluitvormen. De rekenuitkomst dient het begin van de discussie te markeren, niet het einde. In dat geval kan de methode de discussie verrijken.

Prestatievelden

Stakeholders

Woon-lasten

Slaag-kansen

Kwaliteit woning

Kwaliteit woon-omgeving

Welzijn en zorg

Overig

Huurders / kopers

Omwonenden

Gemeente

Coproducenten

Maatschappij

Anders dan bij de relatie tussen vastgoedsturing en financiële sturing het geval is, kent de relatie tussen vastgoedsturing en maatschappelijke sturing nog tal van onontgonnen terreinen. Het is m.i. wel van groot belang om deze terreinen nader te exploreren. Er zijn verschillende initiatieven genomen om het gedachtengoed verder te brengen en nader onderzoek te doen. Voorbeeld is het project Wat Werkt in de Wijk (Platform31), een initiatief van Corpovenista, dat voorziet in een kennisbank van effectieve wijkinterventies. Andere initiatieven zijn om uiteenlopende redenen gestopt.

Een nieuwe impuls tot verdieping van inzicht en de ontwikkeling van methoden en technieken is zeer raadzaam. Uiteindelijk moet het de maatschappelijke onderneming die de corporatie is, gaan om het maatschappelijk effect van het handelen. De sector kan zich alleen legitimeren door inzicht te geven in dit effect. Als het effect niet aantoonbaar is, valt de bestaansgrond onder de sector weg. In ons huidig tijdsgewricht wordt weinig meer louter op gezag voor waar aangenomen. ‘Vertrouwen is goed, maar begrijpen is beter’, luidt de titel van een boek van Gerdi Verbeet, de oud-voorzitter van de Tweede Kamer.

Naast de traditionele doelstellingen van corporaties met betrekking tot de zogeheten ‘ijzeren driehoek’ (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit) zullen corporaties in toenemende mate te maken krijgen met generieke, niet sectorgebonden doelstellingen die om die reden vooralsnog niet in de missies van corporaties terug te vinden zijn.

In feite worden corporaties daar enige tijd mee geconfronteerd in het kader van verduurzaming van de woningvoorraad in het licht van de aanpak van de klimaatverandering en meer specifiek de reductie van de CO₂-uitstoot. Dit is een opgave die in alle sectoren relevant is, waarbij de corporatiesector allerwege wel wordt beschouwd als ‘early adaptor’ van veelbelovende innovaties.

De zorg voor moeder aarde uit zich in veel aspecten en tot de zogenaamde Sustainable Development Goals (SDG’s). Denk in relatie tot de corporatiesector daarbij aan de reductie van de ‘footprint’ bij het gebruik van bouwmaterialen – inmiddels ondergaat hout(skelet)bouw een revival (daar werd 50 jaar geleden al voor gepleit) – aan het recyclen van bouwmaterialen na sloop van vastgoed en aan een optimale reductie van PFAS—en stikstofuitstoot in het bouwproces. Uit de SDG’s komen verplichtingen voort – en zullen verplichtingen voortkomen – die extra investeringen voor de corporaties met zich meebrengen waarbij het (maatschappelijk) rendement in belangrijke mate elders in de maatschappij terecht zal komen. Het is niettemin een realiteit die (ook) corporaties in ons aller belang beter kunnen omarmen dan bestrijden.

De natuurlijke omgeving is niet het enige domein waar toenemende aandacht voor is. De systematiek van de E (environment) S (social) G (governance) wijst in die richting. De term ‘social’ kan in het werkveld van de corporaties naast het tegengaan van vormen van maatschappelijke tweedeling (mede centraal in de ‘ijzeren driehoek’) betrekking hebben op de wijze waarop huurders bejegend worden (met bevindingen uit de kindertoeslagaffaire in het achterhoofd) en de wijze waarop naar rollen en verantwoordelijkheden binnen de organisatie gekeken wordt. Denk bij dat laatste aan een visie waarbij de interne dienstbaarheid van het bestuur meer nadruk krijgt dan de (traditionele) rolopvatting van kaderstelling en handhaving. Governance krijgt in de corporatiesector al veel langer aandacht. De wet- en regelgeving is daar inmiddels op ingericht. Denk aan de wettelijke verankering van de invloed van huurders(organisaties) en aan de verplichte lokale prestatieafspraken.