Mensen Stenen en Geld 2.022 – Vastgoedsturing bij woningcorporaties

Mensen, stenen, geld 2.022

Vastgoedsturing bij woningcorporaties

voorwoord

IIn 2007 verscheen het boek Mensen Stenen Geld, geschreven als lesboek bij de leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties. In dit boek werd de Beleidsachtbaan gepresenteerd; een procesmodel dat corporaties helpt om grip te krijgen op het tot stand komen èn het uitvoeren van beleid en plannen voor al het vastgoed in eigendom en beheer. Het procesmodel groeide uit tot de standaard in de corporatiesector. In 2013 verscheen Mensen Stenen Geld (MSG) 2.0, een nieuwe druk die op enkele plekken was herzien.

Vastgoedsturing. Bij het verschijnen van Mensen Stenen Geld (MSG) 2.0 in 2013 was dit begrip nog kakelvers. Minder dan tien jaar geleden dus. Het begrip asset management kwam in die uitgave alleen voor in enkele Engelse literatuurverwijzingen. En nog één: beleidswaarde. In MSG 2.0 betrof dit een variant van de bedrijfswaarde; een waarderingsmethode die niet meer wordt toegepast en langzaam wegzakt in het geheugen van de uitgedienden in de sector. Nu staat die term voor de marktwaarde in verhuurde staat, berekend op basis van beleidsconforme kasstromen.

Op zichzelf zou dit al genoeg reden moeten zijn voor een heruitgave van MSG. Maar belangrijker dan die begripsveranderingen is het feit dat ook de wereld waarin woningcorporaties actief zijn niet stil heeft gestaan. Denk aan de huidige overspannen woningmarkt (anno 2022), de verhuurderheffing (die naar verwachting in 2023 geschrapt wordt) de zorgen om het klimaat en het milieu, de decentralisatie en ambulantisering van de zorg, de steeds scherpere maatschappelijke tweedeling, de ondermijning door criminele organisaties met een uitstraling naar de leefbaarheid in buurten en dorpen enzovoorts. Allemaal ontwikkelingen waar ook corporaties mee te maken hebben en dus ook hun weerslag hebben op het beleid en de plannen voor het vastgoed. Maar er is meer: de ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving waar de corporaties mee van doen hebben (denk aan de geheel herziene Woningwet), de veranderende positie van de corporaties in het lokale en regionale speelveld, maar ook de voortgaande professionalisering van de corporatiesector en de snelle ontwikkeling van technieken en hulpmiddelen in de ICT.

Alle reden om een grondig herziene uitgave te maken

Alle reden om een grondig herziene uitgave te maken. In een eigentijds jasje: een digitale versie voorzien van veel illustraties en allerlei handige navigeer- en interactiefuncties en gericht op zowel de haastige lezer als de professional die het naadje van de kous wil weten.

Veel leesplezier!

Peter van Os, mei 2022

Inleiding

Woningcorporaties zijn om uiteenlopende redenen bijzondere ondernemingen. Het zijn maatschappelijke ondernemingen, ondernemingen met een maatschappelijke missie, met een hybride karakter, gepositioneerd tussen staat en markt. Het zijn ondernemingen die de overheid, als gevolg van de wettelijke toelating, aan een touwtje – sommigen zeggen aan een leiband – heeft. Maar het zijn ook beleggers in vastgoed die een zeker financieel beleggingsresultaat nodig hebben om in continuïteit maatschappelijk te kunnen presteren.

Woningcorporaties opereren in een complexe omgeving. Die complexiteit kent vele gedaanten. Veel corporaties staan voor maatschappelijke opgaven die verder reiken dan louter de woningmarktopgaven in het werkgebied. Het gaat ook om opgaven met betrekking tot leefbaarheid, zorg en welzijn, verduurzaming en klimaatadaptatie. Veel van die opgaven kan de corporatie alleen volbrengen als zij samenwerking zoekt met andere partijen, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, politie, onderwijsinstellingen, maar ook commerciële partijen als energieleveranciers, beleggers en vastgoedontwikkelaars.

Woningcorporaties opereren ook in een glazen huis. Sinds MSG 2.0 heeft de corporatiesector te kampen gehad met ernstige incidenten als gevolg waarvan de sector werd gedwongen om transparanter te zijn en beter verantwoording af te leggen over hun handelen en over hun inzet van middelen. Dat betekent dat corporaties steeds beter in staat moeten zijn om hun keuzen en hun activiteiten te onderbouwen. Het complexe karakter van de omgeving en de roep om transparantie vragen dus om goed beleid. En dat betekent nogal wat. Het gaat niet alleen om de inhoudelijke kwaliteit van het beleid, maar ook om de kwaliteit van het beleidsvormings- en verantwoordingsproces en om de kwaliteit van de verankering van en om het internet en externe draagvlak voor het beleid.

Een corporatie die aan al deze kwaliteitseisen wil voldoen, zal veel aandacht moeten besteden aan het beleidsproces. Dat kost de gemiddelde corporatie moeite, gericht als zij is op concreet handelen en tastbare resultaten. Goede instrumenten kunnen dan tot steun zijn. Een goed procesmodel is zo’n instrument. Het dient als kapstok voor alle andere instrumenten die in het proces van beleidsvorming van nut kunnen zijn.

Het systematisch doorlopen van het beleidsproces is noodzakelijk om doelen te stellen, beleid en plannen te maken en die plannen te realiseren. Doelen, plannen en concrete activiteiten van corporaties gaan grotendeels over woningen, in corporatiekringen ook wel aangeduid met ‘de stenen’. Maar corporaties zijn maatschappelijke organisaties die hun bestaansrecht ontlenen aan de opgaven die vanuit de maatschappij worden aangereikt en betrekking hebben op diezelfde maatschappij. Die maatschappij zijn wij, onze ouders en onze kinderen; wij ‘mensen’ dus.

Een corporatie dient zowel over een verdienmodel als over een dienmodel te beschikken.

Woningcorporaties hebben die stenen nodig om hun woondiensten te leveren, maar ook om hun kapitaal te beheren. Dat kapitaal rendeert, als het goed is; levert dus geld op dat nodig is om de maatschappelijk gewenste woondiensten te realiseren. Waarmee de titel van het boek alvast verklaard is: ‘mensen, stenen, geld’. Deze trojka neemt in het beleid en in het beleidsproces een centrale plaats in en loopt als een rode draad door dit boek heen.

Het boek omvat een systematische analyse van het inhoudelijke beleidsproces bij woningcorporaties. Het heeft het karakter van een handboek voor de professional. Hij of zij kan lezen welke studies of analyses, welke werkwijzen en instrumenten beschikbaar en nodig zijn bij een professionele invulling van het beleidsproces. Het handboek heeft daarom een praktisch karakter.

Het beleidsproces wordt in hoofdstuk 1 uitgebreid toegelicht. Het proces heeft betrekking op de ‘productie’ van de woningcorporatie en op de maatschappelijke doelen die zij met die productie wil dienen; dus op het inhoudelijke beleid. Je moet ‘productie’ breed opvatten; het gaat niet alleen over vastgoed, maar ook over andere soorten bijdragen aan goed, bereikbaar, betaalbaar en duurzaam wonen, dus het hele assortiment van producten en diensten. Andere onderwerpen van het ondernemingsbeleid, zoals dienstverlening, treasury, organisatie en informatie, komen wel aan de orde, maar alleen voor zover die aspecten een relatie hebben met het inhoudelijke beleid.

Het boek is gestructureerd rond een procesmodel: de Beleidsachtbaan®. De diverse onderdelen van dit procesmodel (de stappen in het beleidsproces) komen in deel 1 aan de orde in negen afzonderlijke hoofdstukken. De resultaten van het beleidsproces (beleid en plannen) zullen pas kwaliteit krijgen èn realiteit worden als de beleidscyclus op een goede manier verankerd is in de organisatie. Om die reden zijn in dit boek in deel 2 hoofdstukken opgenomen over financiële en maatschappelijke sturing, over de verankering van het beleidsproces in de organisatie en in de maatschappelijke omgeving en over ICT.

We klagen wel eens over de geringe houdbaarheid van producten. Dat geldt ook voor boeken in het non fictie genre; de meeste zullen de tand des tijds niet heel lang kunnen weerstaan. Ook grote delen van versie 2.022 van dit boek zullen uiteindelijk weer verouderen, dankzij een omgeving die nooit stilstaat. De nieuwe vorm die we nu gekozen hebben zal ons echter beter in staat stellen om van tijd tot tijd de inhoud aan te passen zonder dat de gebruikers papier hoeven verspillen.