Inhoudsopgave
BIJLAGE 1: EEN WENSPORTEFEUILLE
In deze bijlage is een voorbeeld opgenomen van de berekening van de wensportefeuille en de transformatieopgave van een fictieve corporatie.
Als zichtperiode is de periode 2021-2030 genomen. De marktvraag is bepaald voor het jaar 2030 (het einde van de zichtperiode).
Allereerst is in figuur 72 een overzicht opgenomen van de klantgroepen (in aantallen huishoudens aan het eind van de zichtperiode) en hun veronderstelde woonvoorkeuren (zie voor een nadere toelichting paragraaf 2.4.3. in hoofdstuk 2).
De fictieve corporatie heeft 10 productgroepen in portefeuille. Deze productgroepen hebben de volgende kenmerken:
In figuur 74 is een score opgenomen die aangeeft in welke mate de door de corporatie onderscheiden productgroepen passend zijn voor elk van de klantgroepen. Die scores zijn bepaald aan de hand van de vorige tabel: de kenmerken van elk van de productgroepen zijn vergeleken met de passendheidcriteria uit de voorgaande tabel. Als een productgroepkenmerk afwijkt van de woonwens krijgt de productgroep op dat punt een aftrekpunt. Voor de eenvoud is het belang dat de klantgroepen hechten aan de productgroepkenmerken en de normen die zij daarbij hanteren in alle gevallen gelijk gehouden.
Uit de scoretabel is onder andere af te lezen dat de productgroepen 1 en 9 breed inzetbaar zijn en de productgroepen 2, 4 en 5 niet. Niettemin zijn deze ‘lastige’ productgroepen voor een aantal klantgroepen wel geschikt. De portefeuille is nog het meest geschikt voor 1- en 2-persoons huishoudens en empty nesters met een laag inkomen. Wat dat betreft is deze portefeuille tamelijk exemplarisch voor een stedelijke corporatie.
Met behulp van bovenstaande gegevens kan vervolgens de wensportefeuille berekend worden. Daarbij is eerst per klantgroep gekeken hoe die klantgroep in het ideale geval verspreid is over de productgroepen, gegeven de aftrekpunten per productgroep. Vervolgens is de uitkomst (een percentage) vermenigvuldigd met de omvang van de klantgroep. Het resultaat is als volgt (figuur 75):
Deze fictieve corporatie heeft de nodige tekorten en overschotten in de portefeuille weg te werken. Productgroep 9 laat het grootste tekort zien; de productgroepen 3 en 4 de grootste overschotten. De corporatie moet vervolgens nagaan waar de veranderruimte in de portefeuille zit gegeven de huidige prestaties van de complexen en gegeven de ontwikkelingen in de directe omgeving van de complexen.
Daarnaast heeft de portefeuille een te kleine omvang. De voorraad moet met 100 woningen groeien om de beoogde klantgroepen adequaat te kunnen bedienen.
De corporatie heeft, recapitulerend, te maken met de volgende tekorten en overschotten:
- Productgroep 1 laat een overschot zien en productgroep 9 een groot tekort. Wellicht kan productgroep 1 door middel van het bijplaatsen van een lift omgevormd worden tot productgroep 9.
- Ten aanzien van productgroep 8 kan wellicht eenzelfde transformatie plaatsvinden als bij productgroep 1. Aandachtspunt is wel dat er nog geen zorgvoorzieningen zijn in de nabijheid van productgroep 8.
- Er is een klein tekort in productgroep 7. Dit tekort kan opgevangen worden door productgroep 3.
- De overschotten in de productgroepen 3 en 4 komen wellicht voor verkoop in aanmerking.
In figuur 77 is het resultaat vermeld van het doorlopen van deze vier stappen:
De resterende tekorten en de beoogde groei van de portefeuille (100 woningen) zullen op een andere manier opgelost moeten worden: nieuwbouw of aankoop.
Meer weten over …
Sturen op de woningvoorraad
Conjunct meten
MKBA